다주택 부모님 세대원의 아파트 공동명의 취득

1. 질문

안녕하세요. 취득세 중과 관련하여 질문드립니다. 현재 본인은 부모님(다주택자-아파트 3채) 집에 세대원(무주택자)으로 거주하고 있습니다.

새로운 아파트를 남자친구와 공동명의로 매매하게 되었는데, 취득세 중과를 피하기 위해서는 잔금일 이후 60일 내에만 세대분리를 하면 되는 것일까요? 잔금일 이전에 세대분리가 필요하다면, 세대분리를 남자친구(무주택자 세대주) 집에 세대원으로 분리를 해도, 매매 시 저와 남자친구 둘 다 취득세 관련 불이익을 받는 사항은 없을까요?

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

[사실관계]

• 질문자는 현재 무주택자로, 다주택자(아파트 3채)인 부모님과 동일 세대(세대원)로 거주 중입니다.
• 질문자는 남자친구(무주택자, 별도 세대의 세대주)와 신규 아파트 1채를 공동명의로 유상취득(매매)할 예정입니다.
• 남자친구는 본인 명의의 별도 세대를 구성하고 있는 무주택자이며, 질문자와는 혼인신고를 하지 않은 관계입니다.

[쟁점]

• 쟁점 1. 부모님과 동일 세대인 상태에서 신규 주택을 취득할 경우, 취득세 중과세율 적용의 기준이 되는 "1세대 주택 수"는 어떻게 산정되며 어떤 세율이 적용되는지
• 쟁점 2. "주택 취득일"이 언제인지, 그리고 취득 후 60일 이내 세대분리 특례(시행령 제28조의3 제2항 제4호)의 정확한 요건
• 쟁점 3. 질문자가 30세 미만 미혼인 경우 부모님과 주소를 달리하더라도 별도 세대로 인정되는지(시행령 제28조의3 제2항 제1호)
• 쟁점 4. 혼인신고를 하지 않은 남자친구의 집으로 전입하는 경우 취득세법상 세대는 어떻게 판단되며, 공동명의 취득 시 질문자와 남자친구 각각에게 취득세 불이익이 발생하는지

3. 쟁점별 관련 법령

가. 쟁점 1 관련

「지방세법」 제13조의2 제1항은 주택을 유상거래로 취득하는 경우의 중과세율을 규정하면서, 같은 항 제2호는 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택(일시적 2주택 제외) 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우, 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(표준세율 4%)에 중과기준세율(2%)의 100분의 200을 합한 세율을, 같은 항 제3호는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우, 표준세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다고 규정하고 있습니다.

 

「지방세법 시행령」 제28조의3 제1항은, 위 규정을 적용할 때 1세대란 주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 세대를 말한다고 규정하고 있습니다. 또한 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(취득자가 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정)는 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 봅니다.

 

「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항은, 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 수를 말한다고 규정하고 있습니다.

 

나. 쟁점 2 관련

「지방세법 시행령」 제28조의3 제2항 제4호는, 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우에는 별도의 세대로 본다고 규정하고 있습니다.

 

주택의 유상취득 시기는 「지방세법 시행령」 제20조 제2항에 따라 사실상의 잔금지급일(이를 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일, 계약상 잔금지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날)을 원칙으로 합니다. 다만, 같은 조 제14항은 위 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

 

다. 쟁점 3 관련

「지방세법 시행령」 제28조의3 제2항 제1호는, 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀라 하더라도, 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)에 한하여 별도의 세대로 본다고 규정하고 있습니다.

 

라. 쟁점 4 관련

「지방세법 시행령」 제28조의3 제1항이 1세대의 범위를 "세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족"으로 한정하면서 동거인을 명시적으로 제외하고 있고, 배우자의 경우에도 사실혼 관계는 제외하고 있으므로, 가족이 아닌 사람은 같은 주민등록표에 기재되더라도 취득세법상 같은 1세대를 구성하지 않습니다.

 

「지방세법 시행령」 제28조의4 제3항은 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 즉, 공동명의 취득 시 취득세 중과 여부는 취득자 각자의 지분에 대하여, 각자가 속한 1세대를 기준으로 개별 판단합니다. 참고로 같은 조 제4항은 1세대 내에서 1개의 주택을 세대원이 공동으로 소유하는 경우 1개의 주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있으나, 이는 "같은 1세대 내" 세대원 간 공동소유에 적용되는 규정입니다.

 

한편 「지방세법」 제11조 제1항 제8호는 유상거래로 주택을 취득하는 경우 취득당시가액에 따라 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1~3%(계산식 세율), 9억원 초과 3%의 표준세율을 적용하도록 규정하면서, 같은 호 후단에서 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액은 "취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택의 시가표준액 ÷ 취득 지분의 시가표준액)"의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다고 규정하고 있습니다. 다만, 같은 조 제2항에 따라 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용합니다.

4. 세무분석

가. 쟁점 1 — 동일 세대 상태에서 취득 시 주택 수 산정 및 적용세율

취득세 중과 여부의 핵심은 "주택 취득일 현재" 질문자가 속한 1세대가 몇 채의 주택을 보유하는지입니다. 「지방세법 시행령」 제28조의3 제1항은 1세대를 "세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족"으로 정의하며, 이는 양도소득세에서의 사실상 생계 판단과 달리 형식적인 주민등록표 기재 여부를 기준으로 합니다. 만약 질문자가 부모님과 동일한 세대별 주민등록표에 기재된 상태(동일 세대)에서 신규 주택 지분을 취득한다면, 질문자가 속한 1세대가 보유하는 주택은 부모님 소유 아파트 3채에 신규 취득 주택을 포함하여 1세대 4주택에 해당하게 됩니다. 

 

이때 적용세율은 신규 취득 주택의 소재지와 무관하게 최고 수준입니다. 신규 주택이 조정대상지역 외(비조정대상지역)에 있다면 「지방세법」 제13조의2 제1항 제3호의 1세대 4주택 이상 취득에, 조정대상지역에 있다면 같은 호의 1세대 3주택 이상 취득에 해당하여, 어느 경우든 표준세율(4%)에 중과기준세율(2%)의 100분의 400을 합한 세율, 즉 취득세만 12%(지방교육세·농어촌특별세 별도)가 적용됩니다. 1세대 1주택 표준세율이 취득가액에 따라 1~3%인 것과 비교하면 세부담 차이가 매우 큽니다.

 

다만, 중과세는 취득자 본인의 지분에 대하여 부과되는 것이므로(시행령 제28조의4 제3항), 질문자가 부모님과 동일 세대인 상태로 취득하더라도 중과 위험은 질문자의 지분에 한정되며, 별도 세대인 남자친구의 지분에는 영향이 없습니다. 이 점은 쟁점 4에서 다시 살펴보겠습니다. 

 

한편 조정대상지역 지정 현황은 수시로 변동되므로(서울 전역 및 경기 일부 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있는 등), 신규 주택 소재지의 지정 여부는 반드시 취득일 현재 기준으로 확인하셔야 합니다.

 

나. 쟁점 2 — 취득시기 및 60일 특례의 정확한 적용

먼저 "주택 취득일"은 「지방세법 시행령」 제20조 제2항에 따라 사실상의 잔금지급일이 원칙입니다. 다만, 같은 조 제14항에 따라 그 취득일 전에 등기·등록을 마친 경우에는 그 등기일이 취득일이 됩니다. 따라서 등기를 잔금지급일보다 먼저 하는 경우 취득일이 앞당겨질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

질문자의 1번 질문, 즉 "취득일 이후 60일 내 세대분리만 하면 되는지"에 대해서는, 「지방세법 시행령」 제28조의3 제2항 제4호의 특례 적용이 가능합니다. 다만, 이 특례는 단순한 세대분리(임의의 장소로의 전입신고)가 아니라, "그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우"를 요건으로 합니다. 즉, 취득한 신규 주택에 질문자가 실제로 전입(주소 이전)하여 별도 세대를 구성하는 경우에 한하여 적용됩니다.

 

따라서 질문자가 신규 취득 주택으로 취득일부터 60일 이내에 전입하여 세대분리를 한다면, 취득일 당시 부모님과 동일 세대였더라도 별도 세대로 인정받아 부모님의 3주택과 합산되지 않습니다. 반면, 신규 주택이 아닌 제3의 장소(예: 남자친구 집)로 취득일 이후에 전입하는 경우에는 본 제4호 특례가 적용되지 않습니다.

 

다. 쟁점 3 — 30세 미만 미혼 자녀의 별도 세대 인정 여부

질문자가 30세 미만 미혼인 경우, 단순히 부모님과 주소만 달리한다고 하여 자동으로 별도 세대가 되는 것은 아닙니다. 「지방세법 시행령」 제28조의3 제1항은 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제1호는 그 예외로서 직전 12개월 소득이 기준 중위소득 환산액의 40% 이상이고 독립적으로 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)에 한하여 별도 세대로 인정합니다. 

 

따라서 질문자가 30세 미만 미혼이면서 위 소득요건을 충족하지 못한다면, 취득일 이전에 부모님 집에서 다른 곳(남자친구 집 포함)으로 전입신고를 하더라도 여전히 부모님과 1세대로 간주되어 중과 위험이 남습니다. 반대로 질문자가 30세 이상이거나, 혼인했거나, 위 소득요건을 충족한다면 별도 세대 구성이 인정됩니다.

 

또한 쟁점 2의 제4호 특례(취득 주택으로 60일 내 전입)는 "별도의 세대를 구성할 수 있는 사람"을 전제로 하므로, 질문자가 30세 미만·미혼·소득요건 미충족인 경우에는 제4호 특례 자체의 적용도 어렵습니다. 이 점에서 질문자의 연령·혼인·소득 상황의 확인이 모든 판단에 선행되어야 합니다.

 

라. 쟁점 4 — 남자친구 집으로 전입하는 경우 세대 판단과 양측 영향

여기서 많은 분들이 오해하시는 부분이 있습니다. "남자친구 세대의 세대원으로 들어가면 남자친구와 한 세대가 되어 불이익이 생기지 않을까"라는 걱정인데, 취득세법상으로는 혼인신고를 하지 않는 한 두 사람은 같은 주소에 살더라도 각각 별도의 1세대입니다.

 

「지방세법 시행령」 제28조의3 제1항이 1세대를 "세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)"으로 정의하고 있고, 배우자도 사실혼은 제외하기 때문입니다. 남자친구는 질문자의 가족(민법상 친족)이 아니므로, 질문자가 남자친구 주소지로 전입하여 같은 세대별 주민등록표에 올라가더라도 '동거인'으로 기재될 뿐이며, 취득세의 1세대 판단에서는 서로 제외됩니다. 따라서 두 사람의 주택 수는 서로 합산되지 않습니다.

 

이 경우 공동명의 취득의 취득세는 다음과 같이 취득자별·지분별로 판단됩니다(시행령 제28조의4 제3항).

• (가) 질문자의 지분: 질문자가 부모님과 별도 세대를 구성할 자격을 갖춘 상태(30세 이상, 혼인, 또는 소득요건 충족)라면, 질문자 1세대는 신규 취득 지분 외에 보유 주택이 없으므로 1세대 1주택으로서 표준세율(1~3%)이 적용됩니다. 반면, 30세 미만·미혼·소득요건 미충족이라면 어디로 전입하든 부모님과 1세대로 간주되어 질문자 지분에 한하여 4주택 중과세율(12%)이 적용됩니다.
• (나) 남자친구의 지분: 남자친구는 본래 무주택 별도 세대이므로 본인 지분에 대하여 1세대 1주택 표준세율(1~3%)이 적용됩니다. 질문자가 남자친구 집으로 전입하는지 여부, 질문자 부모님의 주택 수와 관계없이, 남자친구에게는 어떤 경우에도 취득세 중과 불이익이 발생하지 않습니다.

한편 시행령 제28조의4 제4항(1세대 내 세대원 공동소유 시 1주택으로 보는 규정)은 같은 1세대에 속하는 세대원 간의 공동소유에 적용되는 것이므로, 별도 세대인 두 사람의 공동취득에는 적용되지 않습니다. 다만, 각자 자기 지분에 대해 각자의 세대 기준으로 1세대 1주택 여부를 판단한 결과, 두 사람 모두 표준세율이 적용되어 결론은 동일합니다.

 

이때 주의할 점은, 표준세율의 세율 구간(1~3%)은 각자의 지분 가액이 아니라 전체 주택가액을 기준으로 판정된다는 것입니다. 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 후단은 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액을 전체 주택의 취득당시가액으로 환산하여 세율을 적용하도록 규정하고 있기 때문입니다. 예를 들어 10억원 아파트를 50:50 공동명의로 취득하는 경우, 각자의 지분 가액은 5억원이지만 세율은 "6억원 이하 1%"가 아니라 전체 주택가액 10억원을 기준으로 한 3%가 적용됩니다. 이는 단독 취득이든 공동 취득이든 동일한 주택에 대해 동일한 세부담이 되도록 하는 구조로, 조세심판례 역시 같은 취지로 일관되게 판단하고 있습니다. 다만, 세액 계산 시 과세표준은 각자의 취득지분 가액(위 예시에서 각 5억원)입니다(같은 조 제2항). 즉 "공동명의로 하면 지분 가액이 낮아져 낮은 세율 구간이 적용된다"는 오해는 성립하지 않으며, 공동명의 여부는 표준세율 구간에 영향을 주지 않습니다.

 

덧붙여, 두 사람 모두 생애 처음으로 주택을 취득하는 경우라면 「지방세특례제한법」상 생애최초 주택 취득세 감면 대상에 해당할 수 있으므로, 취득가액 요건 등 현행 감면 요건을 함께 확인해 보시기 바랍니다.

5. 결론

가. 취득일 이후 60일 내 세대분리만으로 가능한지:

가능합니다. 다만 「지방세법 시행령」 제28조의3 제2항 제4호의 특례는 단순 세대분리가 아니라 "취득한 신규 주택으로 주소지를 이전(전입)"하는 것을 요건으로 하며, 남자친구 집 등 제3의 장소로의 사후 전입에는 적용되지 않습니다. 또한 취득일은 사실상의 잔금지급일이 원칙이되, 그 전에 등기를 마치면 등기일이 취득일이 되므로(시행령 제20조 제2항·제14항) 등기 시점에 유의하시기 바랍니다.

 

나. 남자친구 집으로 세대원 분리하는 경우:

남자친구는 가족이 아니므로 같은 주소에 전입하더라도 취득세법상으로는 '동거인'으로서 서로 별도 세대이며, 주택 수도 합산되지 않습니다(시행령 제28조의3 제1항). 질문자가 별도 세대 구성 자격을 갖춘 상태라면 두 사람 각자 자기 지분에 대하여 1세대 1주택 표준세율(1~3%)이 적용되어 양측 모두 불이익이 없습니다. 특히 남자친구의 지분은 질문자의 세대 상황과 무관하게 어떤 경우에도 중과되지 않습니다. 다만, 표준세율의 구간(1~3%)은 각자의 지분 가액이 아닌 전체 주택가액을 기준으로 판정되므로(지방세법 제11조 제1항 제8호 후단), 공동명의라 하여 낮은 세율 구간이 적용되는 것은 아닙니다.

 

다. 핵심 전제 — 질문자의 별도 세대 자격:

질문자가 30세 미만·미혼인 경우, 「지방세법 시행령」 제28조의3 제2항 제1호의 소득요건(취득일 직전 12개월 소득이 기준 중위소득 환산액의 40% 이상 등)을 충족하지 못하면, 어디로 전입하든 부모님과 1세대로 간주되어 질문자 지분에 대해 취득세 12% 중과 위험이 남습니다. 따라서 질문자의 연령·혼인 여부·소득 상황을 가장 먼저 확인하시기 바랍니다.

 

라. 실무 권고:

가장 안전한 방법은 취득일 현재 질문자가 부모님과 별도 세대를 구성한 상태(별도 세대 인정요건 충족 전제)로 만들어 두는 것이며, 부득이한 경우 취득일부터 60일 이내에 취득한 주택으로 전입하는 제4호 특례를 활용하는 것입니다. 아울러 신규 주택 소재지의 조정대상지역 지정 여부는 취득일 현재 기준으로 확인하시고, 생애최초 취득세 감면 해당 여부도 함께 검토하시기 바랍니다.

※ 블로그글 면책규정

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무·법률 자문에 해당하지 않습니다. 개별 사안의 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으며, 관련 법령 및 조정대상지역 지정 현황 등은 개정·변경될 수 있으므로, 실제 적용 시에는 반드시 관할 지방자치단체·세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.