일간세무질문

부모님 소유 본가 주소로 간이과세자 사업자등록, 가능할까요? — 무상사용승낙서와 홈택스 임대차내역 입력까지

율전세무사 2026. 9. 17. 04:38

1. 질문

안녕하세요. 개인사업자 등록 관련해서 문의드립니다.

현재 남편과 함께 거주 중인 집은 전세이고, 주민등록상 남편이 세대주이며 저는 동거인으로 되어 있습니다. 아직 혼인신고는 하지 않은 상태입니다.

사업자등록을 하면서 현재 거주 중인 전셋집이 아닌 제 본가 주소를 사업장 소재지로 등록하고 싶은데, 본가는 부모님 소유의 자가이고 어머니가 세대주로 되어 있습니다. 저는 현재 본가에 전입되어 있지는 않습니다.

이 경우 부모님 소유의 자가를 제 사업장 주소로 등록할 수 있는지, 가능하다면 무상사용승낙서 등 필요한 서류가 있는지 궁금합니다.

또한 홈택스 사업자등록 신청 시 임대차내역은 어떻게 입력해야 하는지도 문의드립니다.

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계 요약

구분 내용
신청인 신규 개인사업자(간이과세자로 등록 희망)
현 거주지 전셋집, 주민등록상 세대주는 남편(혼인신고 전), 신청인은 동거인
희망 사업장 신청인의 본가(부모님 소유 자가), 세대주는 어머니
본가 전입 여부 전입되어 있지 않음
사용 대가 무상 사용 전제(무상사용승낙서 문의)

나. 쟁점들

쟁점 1. 신청인이 거주하지도, 전입하지도 않은 부모님 소유 주택을 부가가치세법상 사업장으로 등록할 수 있는지

쟁점 2. 무상으로 사용하는 경우 사업자등록 신청 시 필요한 서류(무상사용승낙서 등)

쟁점 3. 홈택스 사업자등록 신청 시 사업장 구분 및 임대차내역 입력 방법

쟁점 4. 부모님 주택을 무상으로 사용하는 데 따른 부수 세무 문제(부모님의 부가가치세·소득세, 신청인의 증여세, 부모님 주택의 1세대1주택 비과세)

쟁점 5. 사업장 소재지 선택이 간이과세 적용에 미치는 영향

3. 쟁점별 관련 법령

가. 쟁점 1 관련 — 사업장의 개념과 사업자등록

부가가치세법 제6조(납세지)

  • 제1항: 사업자의 부가가치세 납세지는 각 사업장의 소재지로 한다.
  • 제2항: 제1항에 따른 사업장은 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소로 하며, 사업장의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
  • 제3항: 사업자가 제2항에 따른 사업장을 두지 아니하면 사업자의 주소 또는 거소(居所)를 사업장으로 한다.

부가가치세법 제8조(사업자등록) 제1항

  • 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.

부가가치세법 시행령 제8조(사업장)

  • 제4항: 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 사업장 외의 장소도 사업자의 신청에 따라 추가로 사업장으로 등록할 수 있다(단서 생략).
  • 제5항: 사업장을 설치하지 아니하고 법 제8조제1항 및 제3항에 따른 등록도 하지 아니한 경우에는 과세표준 및 세액을 결정하거나 경정할 당시의 사업자의 주소 또는 거소를 사업장으로 한다.

부가가치세법 시행령 제11조(사업자등록 신청과 사업자등록증 발급)

  • 제5항: 사업자등록증은 신청일부터 2일 이내에 발급하여야 한다. 다만, 사업장시설이나 사업현황을 확인하기 위하여 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에는 발급기한을 5일 이내에서 연장하고 조사한 사실에 따라 발급할 수 있다.
  • 제7항: 법 제8조제1항 단서에 따라 사업자등록의 신청을 받은 사업장 관할 세무서장은 신청자가 사업을 사실상 시작하지 아니할 것이라고 인정될 때에는 등록을 거부할 수 있다.
  • 제13항: 사업장 관할 세무서장은 사업자등록 신청 내용을 보정할 필요가 있다고 인정될 때에는 10일 이내의 기간을 정하여 보정을 요구할 수 있다.

부가가치세법 제74조(질문ㆍ조사) 제2항 <개정 2025. 12. 23., 2026. 1. 1. 시행>

  • 납세지 관할 세무서장은 부가가치세의 납세보전 또는 조사를 위하여 납세의무자에게 장부ㆍ서류(사업장 소재지에서의 실질적 사업운영 현황을 입증하는 증빙자료로서 대통령령으로 정하는 자료를 포함한다) 또는 그 밖의 물건을 제출하게 하거나 그 밖에 필요한 사항을 명할 수 있다.

부가가치세법 시행령 제119조(질문ㆍ조사 및 명령 사항 등) 제1항 <신설 2026. 2. 27.>

  • 법 제74조제2항에서 "대통령령으로 정하는 자료"란 다음 각 호의 자료를 말한다.
    • 제1호: 임대차계약서 사본 또는 전대차계약서 사본
    • 제2호: 전기요금ㆍ수도요금ㆍ가스요금 또는 통신요금 납부내역
    • 제3호: 근로계약서 사본
    • 제4호: 사무실 도면 또는 내ㆍ외부 사진
    • 제5호: 생활물류서비스 이용내역
    • 제6호: 그 밖에 제1호부터 제5호까지의 자료와 유사한 자료

부가가치세법 제76조(과태료) 제1항 제1호

  • 제74조제2항에 따른 납세보전 또는 조사를 위한 명령을 위반한 자에게 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.

소득세법 제6조(납세지) 제1항

  • 거주자의 소득세 납세지는 그 주소지로 한다. 다만, 주소지가 없는 경우에는 그 거소지로 한다.

나. 쟁점 2 관련 — 사업자등록 신청 시 첨부서류

부가가치세법 시행령 제11조 제3항 및 같은 항의 표 <개정 2025. 12. 30.>

  • 제1호: 법령에 따라 허가를 받거나 등록 또는 신고를 하여야 하는 사업의 경우 — 사업허가증 사본, 사업등록증 사본 또는 신고확인증 사본
  • 제2호 가목: 사업장을 임차한 경우 — 임대차계약서 사본
  • 제2호 나목: 사업장을 전차(轉借)한 경우 — 전대차계약서 사본 및 임대인의 전차동의서(임대차계약서에 전차 시 임대인 동의가 필요 없다는 특약이 있는 경우 해당 임대차계약서 사본)
  • 제3호: 상가건물 임대차보호법 제2조제1항에 따른 상가건물의 일부분만 임차한 경우 — 해당 부분의 도면

다. 쟁점 3 관련 — 간이과세 적용 신고

부가가치세법 시행령 제109조(간이과세의 적용 범위) 제4항

  • 법 제61조제3항에 따라 간이과세를 적용받으려는 사업자는 사업자등록신청서와 함께 간이과세적용신고서를 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 사업자등록신청서에 연간공급대가예상액과 그 밖의 참고 사항을 적어 제출한 경우에는 간이과세적용신고서를 제출한 것으로 본다.

라. 쟁점 4 관련 — 무상 사용에 따른 부수 세무 문제

부가가치세법 제2조 제3호

  • "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다.

부가가치세법 제12조(용역 공급의 특례) 제2항

  • 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 본다.

부가가치세법 제26조 제1항 제12호

  • 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것은 부가가치세를 면제한다.

소득세법 제19조 제1항 제12호

  • 부동산업에서 발생하는 소득은 사업소득으로 한다(단서 생략).

소득세법 제41조(부당행위계산) 제1항

  • 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조제1항제8호에 따른 배당소득만 해당), 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

상속세 및 증여세법 제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여) 제1항

  • 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

상속세 및 증여세법 시행령 제27조(부동산 무상사용에 따른 이익의 계산방법 등)

  • 제3항: 부동산 무상사용에 따른 이익은 각 연도의 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 하며, 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 한다.
  • 제4항: 법 제37조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 1억원을 말한다.

소득세법 제89조 제1항 제3호

  • 1세대1주택 비과세 대상에서 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다.

소득세법 시행령 제154조 제3항

  • 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

소득세법 시행령 제160조 제1항 괄호

  • 법 제95조제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)

마. 쟁점 5 관련 — 간이과세 적용 범위

부가가치세법 제61조(간이과세의 적용 범위)

  • 제1항 본문: 직전 연도의 공급대가의 합계액이 8천만원부터 8천만원의 130퍼센트에 해당하는 금액까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액에 미달하는 개인사업자는 간이과세 규정을 적용받는다.
  • 제1항 단서 제2호: 업종, 규모, 지역 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 사업자는 간이과세자로 보지 아니한다.
  • 제3항: 신규로 사업을 시작하는 개인사업자는 사업을 시작한 날이 속하는 연도의 공급대가의 합계액이 기준금액에 미달될 것으로 예상되면 등록을 신청할 때 간이과세의 적용 여부를 함께 신고하여야 한다.
  • 제4항: 제3항에 따른 신고를 한 개인사업자는 최초의 과세기간에는 간이과세자로 한다. 다만, 제1항 단서에 해당하는 사업자인 경우는 그러하지 아니하다.

부가가치세법 시행령 제109조

  • 제1항: 법 제61조제1항 본문의 "대통령령으로 정하는 금액"이란 1억4백만원을 말한다.
  • 제2항 제9호: 사업장의 소재 지역과 사업의 종류ㆍ규모 등을 고려하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것(간이과세 배제)

4. 세무분석

가. 쟁점 1 — 부모님 소유 본가를 사업장으로 등록할 수 있는지

(1) 사업장 판단 기준은 "소유·전입·세대"가 아니라 "실제 사업활동의 장소"입니다

부가가치세법 제6조 제2항은 사업장을 "사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소"로 정하고 있습니다. 법문 어디에도 사업자 본인 소유일 것, 사업자가 그곳에 주민등록을 둘 것, 세대주 또는 세대원일 것을 요구하지 않습니다. 따라서 본가가 부모님 소유라는 점, 어머니가 세대주라는 점, 질문자님이 본가에 전입되어 있지 않다는 점, 혼인신고 전이라는 점은 모두 사업장 등록 가부를 결정하는 요건이 아닙니다.

즉, 부모님 소유 주택도 소유자의 사용 승낙을 받아 사업장으로 등록하는 것 자체는 가능합니다.

 

(2) 다만, "주소만 빌리는" 형태는 법상 사업장 요건을 충족하지 못합니다

이 부분이 가장 중요합니다. 사업장은 실제로 거래의 전부 또는 일부가 이루어지는 고정된 장소여야 합니다. 만약 실제 업무는 전셋집에서 하면서 사업자등록 주소만 본가로 해 두는 것이라면, 본가는 법 제6조 제2항의 사업장에 해당하지 않습니다. 이 경우 고정된 사업장을 따로 두지 않은 것이 되어 같은 조 제3항에 따라 사업자의 주소 또는 거소, 즉 현재 실제 거주하는 전셋집이 사업장이 되는 구조입니다.

부가가치세법 시행령 제8조 제4항이 "사업장 외의 장소도 사업자의 신청에 따라 추가로 사업장으로 등록할 수 있다"고 규정하고 있으나, 이는 기존 사업장에 더하여 추가 장소를 등록하는 규정이므로 실제 사업활동이 없는 장소를 유일한 사업장으로 삼는 근거로 보기는 어렵다고 판단됩니다.

따라서 본가를 사업장으로 등록하시려면, 본가의 방 일부를 작업공간으로 사용하거나, 재고를 보관하고 택배를 발송·수령하거나, 업무용 PC·장비를 두고 실제 업무를 수행하는 등 본가에서 사업의 전부 또는 일부가 실제로 이루어져야 합니다.

참고로, 질문자님이 전셋집을 사업장으로 등록하는 대안을 검토하시더라도 간단하지 않습니다. 전세계약이 남편(혼인신고 전이므로 세법·임대차 관계상 타인) 명의라면 질문자님은 임차인이 아니어서 전차(轉借) 구조가 되고, 이 경우 부가가치세법 시행령 제11조 제3항의 표 제2호 나목에 따라 전대차계약서 사본과 임대인의 전차동의서가 필요합니다. 두 장소 중 어디를 사업장으로 하든 실제 사업활동 장소와 일치시키는 것이 원칙입니다.

 

(3) 2026년부터 사업장 실재 여부에 대한 확인 근거가 강화되었습니다

부가가치세법 제74조 제2항이 2025. 12. 23. 개정(2026. 1. 1. 시행)되어, 관할 세무서장이 "사업장 소재지에서의 실질적 사업운영 현황을 입증하는 증빙자료"의 제출을 명할 수 있음이 법문에 명시되었습니다. 그 구체적 자료는 2026. 2. 27. 신설된 같은 법 시행령 제119조 제1항이 정하고 있는데, 임대차(전대차)계약서 사본(제1호), 전기·수도·가스·통신요금 납부내역(제2호), 근로계약서 사본(제3호), 사무실 도면 또는 내·외부 사진(제4호), 생활물류서비스 이용내역(제5호) 등입니다. 이러한 제출 명령을 위반하면 같은 법 제76조 제1항 제1호에 따라 2천만원 이하의 과태료 대상이 될 수 있습니다.

이 개정은 이른바 "주소만 빌린 사업장"에 대한 과세관청의 검증 수단을 명문화한 것입니다. 본가를 사업장으로 등록하신다면, 본가에서 택배를 발송·수령한 내역, 사업용 공간 사진 등 실제 사업을 영위하고 있다는 자료를 평소에 확보해 두시기 바랍니다. 특히 온라인 판매업이라면 택배 발송지·반품지 주소를 본가로 일치시키는 것이 사업장 실재를 뒷받침하는 가장 자연스러운 자료가 됩니다.

 

(4) 등록 단계에서의 확인 절차

사업자등록증은 원칙적으로 신청일부터 2일 이내에 발급되지만, 사업장시설이나 사업현황 확인이 필요한 경우 발급기한이 5일 이내에서 연장되고 조사한 사실에 따라 발급될 수 있습니다(부가가치세법 시행령 제11조 제5항). 사업 개시일 이전에 등록을 신청한 경우 사실상 사업을 시작하지 아니할 것이라고 인정되면 등록이 거부될 수 있고(같은 조 제7항), 신청 내용의 보정이 필요하면 10일 이내의 보정 요구가 있을 수 있습니다(같은 조 제13항).

 

(5) 참고 — 부가가치세와 종합소득세의 관할이 달라질 수 있습니다

부가가치세는 사업장 소재지 관할 세무서가 관할하지만(부가가치세법 제6조 제1항), 종합소득세 납세지는 사업장이 아니라 거주자의 주소지입니다(소득세법 제6조 제1항). 따라서 본가를 사업장으로 등록하더라도 종합소득세는 현재 주소지 관할 세무서가 관할하게 되며, 이는 정상적인 구조이므로 문제되지 않습니다.

 

(6) 세법 외 확인사항

사업자등록과 별개로, 업종에 따라서는 개별 법령상 인허가·신고 요건(건축물 용도, 영업신고 등)으로 인해 주거용 주택에서 영업이 제한되는 경우가 있습니다. 또한 통신판매업 신고 등 지방자치단체 신고를 병행하는 업종은 신고 주소와 사업자등록 주소를 일치시켜야 합니다. 이 부분은 업종별 개별 법령을 별도로 확인하셔야 합니다.

나. 쟁점 2 — 무상사용승낙서 등 필요 서류

(1) 법령상 필수 첨부서류와 무상 사용의 관계

부가가치세법 시행령 제11조 제3항의 표 제2호는 사업장을 "임차한 경우" 임대차계약서 사본(가목), "전차한 경우" 전대차계약서 사본 및 임대인의 전차동의서(나목)를 첨부서류로 정하고 있습니다. 부모님 주택을 대가 없이 사용하는 것은 민법상 차임 지급을 요소로 하는 임대차가 아니라 사용대차(무상 사용)에 해당하므로, 법문상 위 표 제2호가 그대로 적용되는 경우라고 단정하기는 어렵습니다.

 

(2) 실무상으로는 사용권한을 입증하는 서류 제출이 사실상 필요합니다

그러나 세무서는 신청인이 해당 장소를 사업장으로 사용할 정당한 권한이 있는지를 확인하므로, 실무에서는 소유자가 작성한 **무상사용승낙서(무상임대차계약서·무상임대차 확인서 등 명칭 무관)**의 제출을 요구하거나 보정을 요구하는 경우가 일반적입니다. 무상사용승낙서는 법정 서식이 없으므로 명칭보다 내용이 중요하며, 다음 사항을 기재하시기를 권합니다.

  • 소유자(승낙인)의 성명·주민등록번호·주소·연락처
  • 사용자(질문자님)의 성명·주민등록번호·연락처
  • 부동산 소재지 및 사용 부분(예: "○층 방 1칸", 사용 면적)
  • 사용 목적(사업장 사용 승낙, 업종 기재)
  • 사용 기간
  • 대가 없이 무상으로 사용하게 한다는 내용
  • 작성일, 소유자의 서명 또는 날인

여기에 소유자의 신분증 사본을 함께 첨부하는 것이 일반적이며, 관할 세무서에 따라 등기사항전부증명서 등 소유 관계 확인 자료를 추가로 요청하는 경우도 있습니다.

 

(3) 승낙인은 "세대주"가 아니라 "등기부상 소유자"여야 합니다

질문에서 어머니가 세대주라고 하셨지만, 세대주는 주민등록상 개념일 뿐 소유권과는 무관합니다. 무상사용승낙서는 등기사항전부증명서상 소유자 명의로 작성해야 하며, 부모님 공동소유라면 공유자 전원의 승낙을 받는 것이 안전합니다. 등기부를 먼저 열람하여 소유자를 확인하신 후 작성하시기 바랍니다.

다. 쟁점 3 — 홈택스 사업자등록 신청 시 입력 방법

홈택스(신청/제출 → 사업자등록 신청 → 개인) 화면 구성은 수시로 변경될 수 있으므로 아래는 입력 원칙 위주로 정리합니다.

(1) 사업장 소재지 본가 주소를 도로명주소 검색으로 입력합니다.

(2) 사업장 구분(자가/타가) "자가"는 사업자 본인 소유인 경우에 선택하는 것이므로, 부모님 소유 주택은 "타가"를 선택합니다.

(3) 임대차내역 입력

  • 임대인: 등기부상 소유자(부모님)의 성명 및 주민등록번호 — 공동소유인데 입력란이 1인뿐이면 대표 소유자를 입력하고 승낙서에 공유자 전원이 서명
  • 임대차 부동산 소재지: 본가 주소
  • 임대차 기간: 무상사용승낙서에 기재한 사용 기간과 일치
  • 보증금: 0원 / 월세(차임): 0원
  • 면적: 실제 사업에 사용하는 면적(방 일부를 사용한다면 해당 부분 면적)
  • 확정일자 신청: 무상 사용이므로 해당 없음

(4) 첨부서류 제출서류 첨부 단계의 임대차계약서 첨부란에 무상사용승낙서 스캔본을, 필요 시 소유자 신분증 사본을 함께 첨부합니다.

(5) 과세유형 및 간이과세 적용 신고 과세유형을 "간이과세자"로 선택하고 연간 예상 공급대가를 입력합니다. 사업자등록신청서에 연간공급대가예상액을 적어 제출하면 간이과세적용신고서를 제출한 것으로 보므로(부가가치세법 시행령 제109조 제4항 단서) 별도의 신고서를 추가로 낼 필요는 없습니다.

라. 쟁점 4 — 무상 사용에 따른 부수 세무 문제

(1) 부모님의 부가가치세·소득세 — 무상이면 원칙적으로 문제 없음

부모님이 부동산임대업 등을 영위하는 사업자가 아닌 이상, 자녀에게 주택 일부를 무상으로 사용하게 하는 것은 사업상 독립적으로 용역을 공급하는 것이 아니므로(부가가치세법 제2조 제3호) 부가가치세 문제가 발생하지 않습니다. 부가가치세법 제12조 제2항 단서(특수관계인에 대한 사업용 부동산 무상 임대용역의 공급 간주)는 "사업자"가 공급하는 경우에 적용되는 규정이므로 비사업자인 부모님에게는 적용되지 않으며, 받는 대가가 없으므로 소득세 문제도 없습니다.

반대로 부모님이 임대료를 받는 경우에는 사정이 달라집니다. 사업장으로 사용되는 부분의 임대는 주거용 주택임대 면세(부가가치세법 제26조 제1항 제12호)의 대상으로 보기 어려워 원칙적으로 부가가치세 과세 대상이 될 수 있고, 임대소득은 부동산업에서 발생하는 사업소득(소득세법 제19조 제1항 제12호)이 되어 부모님께 사업자등록 및 신고의무가 생길 수 있습니다. 무상 사용으로 진행하시는 것이 부모님 입장에서 간명합니다.

 

(2) 소득세 부당행위계산 — 적용 여지 낮음

소득세법 제41조 제1항의 부당행위계산은 사업소득 등이 있는 거주자가 특수관계인과의 거래로 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 적용됩니다. 부모님은 해당 주택으로 얻는 소득이 없고, 질문자님은 오히려 임차료를 필요경비로 계상하지 않는 것이므로 조세 부담이 감소하는 구조가 아닙니다. 따라서 적용 여지는 낮다고 판단됩니다.

 

(3) 질문자님의 증여세 — 기준금액 1억원 확인

상속세 및 증여세법 제37조 제1항은 타인의 부동산을 무상으로 사용하여 얻은 이익을 증여재산가액으로 봅니다. 괄호의 제외 사유인 "그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택"은 질문자님이 본가에 거주하지 않으므로 해당하지 않습니다. 다만 같은 항 단서 및 같은 법 시행령 제27조 제4항에 따라 무상사용 이익(5년 기준 환산액, 같은 조 제3항)이 1억원 미만이면 과세되지 않습니다. 주택 중 방 일부를 사업용으로 사용하는 통상적인 경우라면 사용 부분에 상응하는 가액을 기준으로 계산되므로 기준금액에 미달할 가능성이 높으나, 주택 전체를 사업용으로 사용하거나 부동산 가액이 매우 큰 경우에는 실제 계산이 필요합니다.

 

(4) 부모님 주택의 1세대1주택 비과세 — 향후 양도 시 유의

부모님이 향후 본가를 양도하실 때를 대비해 한 가지 짚어두겠습니다. 단순히 사업자등록 주소로 사용하는 것만으로 주택의 용도가 바뀌는 것은 아니지만, 특정 공간이 주거 기능을 상실한 채 사업 전용으로 사용되어 "주택 외의 부분"으로 평가될 소지가 있다면 다음과 같이 구분됩니다.

  • 양도가액 12억원 이하 주택: 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 크면 그 전부를 주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제154조 제3항 본문).
  • 양도가액 12억원 초과 고가주택: 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않으므로(소득세법 시행령 제160조 제1항 괄호), 사업용 부분에 대하여 양도소득세가 과세될 수 있습니다.

본가가 고가주택에 해당할 가능성이 있다면, 사업 전용 공간을 구조적으로 분리하거나 장기간 사업장으로 유지하는 것은 신중히 검토하시기 바랍니다. 이 부분은 실제 사용 형태에 따른 사실판단의 영역입니다.

마. 쟁점 5 — 사업장 소재지와 간이과세

신규 개인사업자는 사업자등록 신청 시 간이과세 적용 여부를 함께 신고하면 최초 과세기간에 간이과세자가 됩니다(부가가치세법 제61조 제3항·제4항). 기준금액은 연 공급대가 1억4백만원입니다(같은 법 시행령 제109조 제1항).

다만, 간이과세 배제 사유에 해당하면 간이과세자로 등록할 수 없습니다(같은 법 제61조 제1항 단서, 제4항 단서). 배제 사유 중 시행령 제109조 제2항 제9호는 "사업장의 소재 지역과 사업의 종류ㆍ규모 등을 고려하여 국세청장이 정하는 기준"을 규정하고 있어, 어느 주소를 사업장으로 하느냐에 따라 간이과세 가능 여부가 달라질 수 있습니다. 국세청 간이과세 배제기준 고시상 배제지역(대형 상권·특정 건물 등)에 해당하는지 등록 전에 확인하시기 바랍니다. 또한 같은 항 각 호의 업종(제3호 도매업 및 상품중개업, 제14호 전문ㆍ과학ㆍ기술서비스업 등, 일부 단서 제외)은 소재지와 무관하게 간이과세가 배제되므로, 등록하려는 업종이 이에 해당하는지도 함께 확인하셔야 합니다. 통상적인 주거지역의 아파트·주택이라면 지역 기준으로 배제되는 경우는 드뭅니다.

5. 결론

가. 사업장 등록 가능 여부 부모님 소유 주택을 사업장으로 등록하는 것은 가능합니다. 주민등록 전입 여부, 세대주 여부, 혼인신고 여부는 사업장 요건이 아닙니다. 다만 본가에서 실제로 사업의 전부 또는 일부가 이루어져야 하며, 실제 업무를 전셋집에서 하면서 주소만 본가로 두는 것은 부가가치세법 제6조 제2항의 사업장 요건을 충족하지 못합니다. 2026년부터 사업장 실질 운영 입증자료 제출 명령의 근거(부가가치세법 제74조 제2항, 같은 법 시행령 제119조 제1항)가 명문화되었으므로, 택배 이용내역·공간 사진 등 실재를 뒷받침하는 자료를 확보해 두시기 바랍니다.

 

나. 필요 서류 무상 사용은 법문상 "임차"와 구별되지만, 실무상 등기부상 소유자(공동소유 시 전원) 명의의 무상사용승낙서와 소유자 신분증 사본을 준비하시는 것이 원활한 등록을 위해 필요합니다. 승낙인은 세대주인 어머니가 아니라 등기부상 소유자여야 합니다.

 

다. 홈택스 입력 사업장 구분은 "타가", 임대인은 등기부상 소유자, 보증금·월세는 0원, 임대차 기간은 승낙서와 동일하게, 면적은 실제 사용 면적으로 입력하고, 무상사용승낙서를 임대차계약서 첨부란에 첨부합니다. 과세유형은 간이과세자로 선택하고 연간 예상 공급대가를 기재합니다.

 

라. 부수 세무 문제 무상 사용이면 부모님께 부가가치세·소득세 문제는 원칙적으로 발생하지 않으며, 질문자님의 증여세도 무상사용 이익(5년 환산액)이 1억원 미만이면 과세되지 않습니다. 다만, 본가가 양도가액 12억원 초과 고가주택이 될 수 있다면, 사업 전용 공간이 향후 부모님의 1세대1주택 비과세 범위에 영향을 줄 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

 

마. 간이과세 확인 등록 전에 본가 소재지와 업종이 간이과세 배제기준(부가가치세법 시행령 제109조 제2항 각 호, 국세청 고시)에 해당하지 않는지 확인하시기 바랍니다.

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본 글은 게시일 현재 시행 중인 세법령을 기초로 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 사업자등록 가부와 과세 여부는 사업의 실제 운영 형태, 업종, 관할 세무서의 사실확인 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 의사결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글을 근거로 한 판단이나 행위로 발생한 결과에 대하여 작성자는 책임을 지지 않습니다.

 

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