주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성 방법
과세관청에 제출하는 서류가 아니지만, 간헐적으로 문의가 들어오는 대상중 하나가 '주택취득자금 조달 및 입주계획서' 작성 방법에 대한 문의 입니다.
통상적으로 공인중개사분들이 내용 작성을 직접하시거나 조력을 하고 계시는 상황이지만, 그렇지 않은 상황도 많은 관계로 세무사 사무실로 문의가 간헐적으로 들어옵니다. 다음의 내용을 참고하시어 작성을 해보시기 바랍니다.
0. 작성 전 필수 확인 사항
작성하신 계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어 신고 내역 조사 및 세무조사 시 참고 자료로 활용됩니다. 따라서 처음부터 사실에 입각하여 투명하게 작성하는 것이 핵심입니다.
- 제출 대상: 제출 대상: 규제지역(투기과열지구, 토지거래허가구역) 내 주택이거나 법령이 정한 일정 금액 이상의 주택 거래 시 작성한다. (정확한 기준은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령' 별표 1 등을 참조한다.)
- 제출 기한: 계약 체결일로부터 30일 이내에 제출해야 하며, 거짓 작성이나 미제출 시 과태료가 부과됩니다.
- 사전 접수 필수: 이 서식은 부동산거래계약 신고서 접수 전에는 제출이 불가하므로 제출 여부를 미리 확인해야 합니다.
- 부부 공동명의 매수 시 작성법: 서류는 매수인이 다수인 경우 각 매수인별로 작성해야 한다. 만약 부부가 50:50 지분으로 7억 원 아파트를 매수한다면, 남편과 아내가 각각 별도의 계획서를 작성하여 각자 3억 5천만 원씩의 조달 내역을 기재한다. 각 매수인별 금액을 합산한 총 금액과 거래신고된 주택거래금액이 일치해야 한다.
1. 【① 자금조달계획】 중 자기자금 (내 돈) 작성 방법
해당 주택 취득에 들어가는 순수 본인 자산을 기재하는 곳입니다. 매수인이 다수라면 각 매수인별로 중복되지 않게 기재합니다. 이미 거래대금을 모두 지급한 상태라면 '조달방법'을 기재하게 됩니다.
② 금융기관 예금액: 은행에 예치된 본인 명의 예금 및 적금을 적습니다. 해외 금융기관에서 송금한 경우, 해당 란에 해외 금융기관명과 금액을 별도로 명시해야 합니다.
③ 주식·채권·가상화폐 매각대금: 본인 명의의 유가증권 등을 매각한 자금입니다. 서식에 [ ]주식·채권 매각대금과 []가상화폐 매각대금이 구분되어 있으니 각각 정확히 체크하고 기재합니다.
④ 증여·상속: 가족 등에게 무상으로 받은 자금입니다. 증여/상속 금액을 적고, 세금 신고 여부([ ]신고 / [ ]미신고)를 체크합니다. 자금을 제공한 사람과의 관계를 표시하고, 부부 외의 경우 상세 관계를 적습니다.
(비고) 자주 틀리는 포인트: 부모가 대출금을 대신 갚아주거나 전세금을 대신 내준 것도 실질적인 '증여'에 해당할 수 있다. 이곳에 누락했다가 나중에 국세청 조사에서 적발되면 증여세 본세에 무신고 가산세까지 부과될 수 있으니 처음부터 사실대로 기재하는 것이 안전하다.
⑤ 현금 등 그 밖의 자금: 현금이나 기타 금융상품 등입니다. [ ]보유 현금과 [ ]그 밖의 자산(종류 기재)을 구분하여 체크합니다. 해외에서 외화를 반입했다면 [ ]외화에 체크하고 반입 신고 여부를 표시합니다.
⑥ 부동산 처분대금 등: 기존 부동산 매도 대금이나 회수한 보증금 등입니다. 주택·토지, 임대보증금(취득주택 외), 기타로 세분화하여 적습니다. 재건축 시 발생한 권리가액 등은 '기타'에 적으시면 됩니다.
⑦ 소계: 위의 ②~⑥ 항목을 모두 합산한 금액을 적습니다.
2. 【① 자금조달계획】 중 차입금 등 (빌린 돈) 작성 방법
자기자금을 제외한 대출, 승계 보증금, 지인 차입금 등을 중복되지 않게 적는 공간입니다.
⑩ 회사지원금·사채: 법인이나 개인사업자에게 차입한 자금을 기재합니다.
⑪ 그 밖의 차입금: 지인, 가족에게 빌린 돈 등을 기재합니다. 자금 제공자와의 관계를 반드시 표시하고, 부부 외의 경우 해당 관계를 적습니다.
⑫ 소계 / ⑬ 합계: ⑫ 소계는 ⑧~⑪의 합계액을 적고, ⑬ 합계는 ⑦ 소계(자기자금)와 ⑫ 소계(차입금 등)의 총합을 적습니다. 이 합계는 총 거래금액과 일치해야 합니다.
3.【⑭ 조달자금 지급방식】 및 【⑱ 입주 계획】 작성 방법
⑭ 조달자금 지급방식: 조달한 자금을 매도인에게 지급하는 구체적인 방식입니다. 아래 세 항목의 합계가 '총 거래금액'과 일치해야 합니다.
⑮ 계좌이체 금액: 금융기관 계좌이체로 지급하는 금액을 적습니다.
⑯ 보증금 대출 승계 금액: 매도인의 대출금이나 보증금을 승계하는 금액을 적습니다.
(비고) ⑧번과 ⑯번의 연결 고리: 매도인의 대출을 승계받는다면, 대출금 승계 자금이므로 ⑧번(금융기관 대출액)에 적고 , 동시에 그 돈을 매도인으로부터 승계했거나 승계 예정인 자금의 금액이므로 ⑯번(보증금 대출 승계 금액)에도 똑같이 적어야 한다.
⑰ 현금 및 그 밖의 지급방식 금액: 계좌이체 외의 현금(수표) 등으로 지급하는 금액이며, 반드시 구체적인 지급 사유를 기재해야 합니다.
⑱ 입주 계획: 거래계약 체결 후 첫 번째 입주자를 기준으로 작성합니다. (다세대/다가구 등은 중복 기재 가능 )
○ 매수자 및 동일 세대원이 입주하면 [ ] 본인입주에 체크합니다.
○ 주민등록상 세대가 분리된 가족이 입주하면 [ ] 본인 외 가족입주에 체크하고, 입주 예정 시기(년 월)를 기재합니다.
○ 전·월세를 놓는다면 [ ] 임대( 전·월세 )를, 재건축 추진 등으로 당장 입주/임대하지 않는다면 [ ] 그 밖의 경우에 체크합니다.
4. 【종합 작성 사례】한눈에 보는 자금 흐름
가장 빈번하게 발생하는 '합계 금액 불일치' 오류를 피하기 위해, 가상의 시나리오로 금액이 어떻게 맞물리는지 확인해 본다.
[상황] 서울 소재 아파트 7억원 매수 - 직장인 A씨 (단독 명의)
가. 자금 : 본인 예금 2억, 부모님 증여 5천만원 (신고 완료), 기존 거주지 임대보증금 회수 1억원
나. 빌린 자금 : 주택담보대출 3억원, 취득할 주택의 승계 임대보증금 5천만원
| 항목 번호 | 기재 내용 및 분류 | 금액 |
| ② 금융기관 예금액 | 국민은행 정기예금 | 200,000,000원 |
| ④ 증여·상속 | [√]증여 / 부모(직계존비속) / [√]신고 | 50,000,000원 |
| ⑥ 부동산 처분대금 | [√]임대보증금(취득주택 외) - 기존 보증금 회수 | 100,000,000원 |
| ⑦ 자기자금 소계 | (②+④+⑥의 합) | 350,000,000원 |
| ⑧ 금융기관 대출액 | 주택담보대출 / 국민은행 (기존 주택 [√]미보유) | 300,000,000원 |
| ⑨ 임대보증금 | 매도인 승계 임대보증금 | 50,000,000원 |
| ⑫ 차입금 소계 | (⑧+⑨의 합) | 350,000,000원 |
| ⑬ 합 계 | (⑦+⑫의 합 = 조달 총액) | 700,000,000원 |
| ⑮ 계좌이체 | 금융기관 계좌이체로 지급 예정인 금액 | 350,000,000원 |
| ⑯ 보증금·대출 승계 | 대출 및 임대보증금 승계 금액 (주담대 3억 + 보증금 5천) | 350,000,000원 |
| ⑰ 현금 및 기타 | 0원 | 0원 |
| ⑭ 총 거래금액 | (⑮+⑯+⑰의 합 = 지급 총액) | 700,000,000원 |
| ⑱ 입주 계획 | [√]본인입주 (입주 예정 시기: 2026년 7월) | - |
※ ⑬(자금조달 합계액) = ⑭(총 거래금액) = (⑮+⑯+⑰ 지급 합계) 세 가지 숫자가 정확히 일치하는지 마지막에 꼭 확인해야 한다.
5. 【참고】항목별 첨부서류 목록 및 사후 대비
투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결하거나 토지거래허가구역에 소재하는 주택의 거래계약을 체결하는 경우에는 아래 표에 따라 항목별 금액 증명 서류를 첨부해야 한다.
| 항목 | 필수 첨부 서류 (투기과열지구 등) |
| ② 예금액 | 예금잔액증명서 등 예금 금액 증명 서류 |
| ③ 주식 등 | 주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 |
| ④ 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서 등 |
| ⑤ 현금 등 그 밖의 자금 | 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 등 / 외화반입신고(확인)필증 등 |
| ⑥ 부동산 처분대금 | 부동산 매매계약서, 부동산 임대차계약서 등 |
| ⑧ 대출액 | 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 등 |
| ⑨ 임대보증금 | 부동산 임대차계약서 |
| ⑩ / ⑪ 기타 차입금 | 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류 |
6.【참고】 '미매각 자산 사유서' 작성법
투기과열지구 또는 토지거래허가구역 내 주택을 거래할 때는 자금조달계획서 항목별로 예금잔액증명서, 주식거래내역서, 매매계약서 등의 증명 서류를 모두 첨부해야 합니다.
하지만 제출일 기준으로 아직 자금의 대출이 실행되지 않았거나, 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않는 등 금액 증명이 어려울 경우 사유서를 첨부해야 합니다. 주식이나 가상화폐를 아직 매각하지 않은 경우도 이에 해당합니다.
대처 방안 (법령 외 참고사항)
- 가액 산정: 서식에 구체적인 명시는 없으나, 실무적으로는 작성 시점의 '현재 시가(평가액)'를 기준으로 환산하여 기재하는 것이 일반적입니다.
- 차액 소명: 향후 소명 요구 시, 수익이 났다면 매각 내역서를 그대로 제출하시면 됩니다. 손실이 났다면 부족한 자금을 신용대출 등 다른 방식으로 어떻게 추가 조달했는지 증명 서류를 준비해 두시면 됩니다.
증빙서류 미제출 사유서 작성 예시 (③ 가상화폐 매각 대금 기준)
정해진 법정 양식은 없으나 아래 내용은 필수로 포함하는 것이 좋습니다.
| 항목 | 작성 예시 |
| 제출인 인적사항 | 성명: 홍길동 / 생년월일: 1990년 1월 1일 |
| 대상 주택 주소 | 서울특별시 OO구 OO동 OOO-OO |
| 미제출 항목 / 금액 | ③ 가상화폐 매각대금 / 금 50,000,000원 |
| 미제출 사유 | - 현재 암호화폐 거래소에 보유 중이나, 아직 매각하지 않아 내역을 제출할 수 없습니다. - 제출일 현재 시가 기준으로 환산하여 자금조달계획서에 기재하였습니다. |
| 향후 조달 계획 | - 2026년 5월 초 해당 가상화폐를 매각하여 자금을 조달할 예정입니다. - 매각 후 거래내역서 및 잔액증명서를 보완 제출하겠습니다. |
(실무 팁: 사유서 제출 시 현재 시점의 '잔고 증명 캡처본'을 함께 첨부하면 더욱 좋습니다.)
7. 국세청 소명 요구 대비 (제출후 보관 필수)
자금조달계획서는 관할 신고관청에 제출하는 것으로 끝나지 않는다.
국세청 등 관계기관에 통보되어 신고내역 조사 및 관련 세법에 따른 조사 시 참고자료로 활용된다.
계획서 기재 금액과 실제 자금 흐름이 다르면 세무조사로 이어질 수 있으므로, 계획서에 적은 근거 서류(통장 거래내역, 차용증, 증여세 신고서 등)는 주택 취득 후에도 최소 5년간 잘 보관해야 한다.
※ 블로그 글 면책규정
본 블로그의 내용은 제공된 서식 및 작성방법에 기초하여 작성된 일반적인 정보 제공 목적의 참고 자료입니다. 개별적인 거래 상황이나 세법 적용 등에 따라 법적 효력이나 해석이 달라질 수 있으므로 실제 서류 제출 및 자금 증빙 시에는 반드시 관할 신고관청이나 세무 전문가 등에게 최종 확인을 받으시기 바랍니다. 본 글의 정보를 활용하여 발생한 어떠한 결과에 대해서도 작성자는 법적 책임을 지지 않습니다.