1. 질문
19년 1월에 아파트를 취득(등기)하여 현재까지 거주하고 있습니다. 그 후 19년 11월에 오피스텔을 취득(등기)하였고, 이 오피스텔에 대해 일반사업자등록을 하고 있습니다. 그런데 이 오피스텔은 법인이 사무실로 사용하고 있고, 해당 주소지에 법인등기가 되어 있습니다.
이제 아파트를 매매하려고 하는데,
(1) 아파트 + 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 양도하면 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세를 신고·납부해야 하는지?
(2) 아파트 매매잔금일(양도일)이 8월 30일인 경우, 오피스텔을 7월 31일 이전에 매매(등기)하여 처분하면 아파트에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지?
2. 사실관계 요약 및 쟁점들
사실관계
- 아파트: 2019. 1. 취득(등기), 취득 후 현재까지 본인 세대가 거주 중
- 오피스텔: 2019. 11. 취득(등기), 일반사업자등록을 하고 보유
- 오피스텔의 실제 사용 현황: 법인이 사무실(사업장)로 사용하고 있으며, 오피스텔 주소지에 법인등기가 되어 있음
- 아파트 양도(매매잔금일) 예정일: 8월 30일
쟁점
- 쟁점 1. 양도소득세에서 "주택"의 판정 기준은 무엇이며, 오피스텔이 양도소득세상 "주택"에 해당하는가? (사실상 주거용 사용 여부)
- 쟁점 2. (쟁점 1에서 오피스텔이 주택이 아니라는 결론일 경우) 아파트는 1세대 1주택 비과세 대상인가?
- 쟁점 3. (쟁점 1에서 오피스텔이 주택에 해당한다고 볼 여지가 있는 경우) 오피스텔을 7월 31일 이전에 먼저 처분하면 아파트 양도일(8월 30일) 현재 1세대 1주택이 되어 비과세를 받을 수 있는가?
3. 쟁점별 관련 법령
쟁점 1 — 양도소득세상 "주택"의 정의
「소득세법」 제88조 제7호
"주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
쟁점 2 — 1세대 1주택 비과세
「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목
[실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다] 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 [주택]…의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 아니한다.
「소득세법 시행령」 제154조 제1항 (1세대1주택의 범위)
법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
쟁점 3 — 양도일 현재 판정 원칙 / 일시적 2주택
「소득세법 시행령」 제162조 제1항 (양도 또는 취득의 시기) 양도시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등에는 등기·등록접수일 등을 기준으로 합니다. 실무상 1세대 1주택 비과세의 주택 수는 양도하는 자산의 양도일(잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날) 현재를 기준으로 판정합니다.
「소득세법 시행령」 제155조 제1항 (일시적 2주택 특례)
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
4. 세무분석
쟁점 1 — 오피스텔이 양도소득세상 "주택"인지: 사실상 용도가 결정한다
양도소득세에서 주택 수 판정의 핵심은 공부상 용도나 사업자등록의 유형이 아니라 **"사실상의 사용 현황"**입니다. 「소득세법」 제88조제7호는 "허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이… 사실상 주거용으로 사용하는 건물"을 주택으로 정의하고 있습니다.
이 사안에서 주목할 사실은 다음과 같습니다.
- (1) 오피스텔에 대해 일반사업자등록을 하고 있음
- (2) 오피스텔을 법인이 사무실(사업장)로 사용 중임
- (3) 오피스텔 주소지에 법인등기가 되어 있음
여기서 한 가지 분명히 할 점이 있습니다. 일반사업자등록을 했다는 사실 자체가 곧바로 주택이 아님을 증명하는 것은 아닙니다. 부가가치세법상 일반사업자등록 여부는 부가가치세 과세 단위에 관한 것이고, 양도소득세상 주택 판정은 어디까지나 "사실상 주거용으로 사용하는지"라는 실질에 따라 별도로 이루어집니다. 즉 사업자등록 유형은 업무용 사용을 뒷받침하는 보조적 정황일 뿐, 그 자체가 결정적 근거는 아닙니다.
결정적인 것은 (2)와 (3), 즉 실제로 법인이 사무실로 사용하고 그 주소지에 법인등기가 되어 있다는 사실입니다. 이는 해당 오피스텔이 누구의 상시 주거용 공간으로도 사용되고 있지 않으며 전적으로 업무용(사무실) 부동산으로 사용되고 있음을 보여주는 직접적 정황입니다.
따라서 이 오피스텔은 「소득세법」 제88조 제7호의 "사실상 주거용으로 사용하는 건물"에 해당하지 않으므로, 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택 수에 포함되지 않을 가능성이 높습니다.
다만 다음 두 가지는 반드시 유의해야 합니다.
가. 판정 기준시점은 아파트 양도일이다. 주택 여부는 아파트 양도일 현재의 실제 사용 현황을 기준으로 판단합니다. 따라서 아파트 양도 시점에도 오피스텔이 업무용으로 사용되고 있어야 하며, 그 사실을 입증할 자료(임대차계약서, 법인등기부, 임차 법인의 사업자등록증, 전기·수도 사용 내역, 내부 사진 등)를 갖추고 있어야 합니다.
나. "사실상 주거용" 여부는 실질판단 사항이다. 외형이 업무용이더라도 과세관청이 실제 거주 흔적(취사·취침 시설 사용 등)을 들어 주택으로 볼 여지가 전혀 없는 것은 아닙니다. 본 사안은 법인 사무실 사용 + 법인등기라는 명확한 업무용 정황이 있어 주택으로 보기 어렵다는 쪽에 무게가 실리지만, 최종적으로는 사실관계 입증이 관건입니다.
쟁점 2 — 오피스텔이 주택이 아니라면, 아파트는 1세대 1주택 비과세 대상
오피스텔이 주택에 포함되지 않는다면, 본 세대가 보유한 주택은 아파트 1채뿐입니다. 이 경우 아파트는 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목 및 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따라 다음 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세 대상이 됩니다.
- (1) 보유기간 2년 이상: 2019. 1. 취득 → 보유기간 요건 충족(현재까지 보유)
- (2) 거주기간 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이었던 경우에 한함): 취득 후 현재까지 계속 거주하고 있으므로 충족. 다만 거주요건은 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역에 있었던 경우에만 적용되므로, 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 없이 보유기간 요건만 충족하면 됩니다.
- (3) 고가주택이 아닐 것: 양도가액(실지거래가액)이 12억원 이하일 것. 12억원 초과분에 대해서는 과세됨
위 요건을 모두 충족하면, 오피스텔을 처분하지 않고 보유한 상태에서 아파트를 양도하더라도 비과세가 가능합니다. 즉, 오피스텔이 명백히 업무용이라면 굳이 7월 31일 이전에 처분할 필요 없이 아파트 양도가 비과세될 수 있습니다.
신고 의무와 관련하여, 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택인 경우에는 12억 초과분에 대한 양도소득세 신고·납부 의무가 있으며, 12억 이하로 전액 비과세되는 경우에도 양도소득세 예정신고를 해 두는 것이 사후 분쟁 예방 측면에서 권장됩니다.
쟁점 3 — 만약 오피스텔이 주택으로 볼 여지가 있다면: 양도 순서가 핵심
만약 오피스텔의 사용 현황상 "사실상 주거용"으로 볼 여지가 있어 주택으로 판단될 가능성을 배제할 수 없다면, 양도 순서가 비과세 여부를 좌우합니다.
1세대 1주택 비과세의 주택 수는 양도하는 아파트의 양도일(잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날) 현재를 기준으로 판정합니다. 따라서 질문하신 대로,
- 오피스텔을 7월 31일 이전에 매매(잔금·등기 완료)하여 처분하고,
- 아파트는 8월 30일(잔금일)에 양도한다면,
아파트 양도일인 8월 30일 현재 본 세대가 보유한 주택은 아파트 1채뿐이 되어 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
여기서 주의할 점은 "양도일"의 기준입니다. 오피스텔의 양도일은 "매매계약일"이 아니라 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다(「소득세법 시행령」 제162조 제1항). 따라서 단순히 7월 31일 이전에 매매계약만 체결한 것으로는 부족하고, 7월 31일 이전(즉 아파트 양도일 8월 30일보다 앞서서)에 오피스텔의 잔금청산 또는 등기이전이 완료되어야 합니다.
또한 이 경우 비과세 적용 방식은 다음과 같이 정리됩니다.
- 방법 가 — 제154조 제1항 적용: 오피스텔을 아파트보다 먼저 완전히 처분하여 아파트 양도일 현재 1주택이 되는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항(일반적인 1세대 1주택)으로 비과세됩니다.
- 방법 나 — 일시적 2주택 특례(제155조 제1항)는 적용 불가: 일시적 2주택 특례는 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 적용됩니다. 본 사안에서 양도 대상인 아파트(2019. 1. 취득)가 종전주택, 오피스텔(2019. 11. 취득)이 신규주택인데, 신규주택인 오피스텔 취득일(2019. 11.)부터 3년이 이미 경과하였으므로 일시적 2주택 특례의 적용 시한은 도과했습니다. 따라서 만약 오피스텔을 주택으로 본다면 비과세를 받기 위해서는 일시적 2주택 특례가 아니라, 오피스텔을 아파트보다 먼저 처분하여 양도일 현재 1주택을 만드는 방법(제154조 제1항)을 활용할 수밖에 없습니다.
참고 — 부가가치세 측면의 별도 검토 필요 오피스텔을 일반과세자로 등록하여 취득 당시 건물분 부가가치세 매입세액을 환급받았다면, 오피스텔 처분(양도) 시 건물분에 대한 부가가치세 과세 문제가 별도로 발생할 수 있습니다. 이는 양도소득세상 주택 판정과는 무관한 별개의 쟁점이므로, 오피스텔 처분을 검토하실 경우 부가가치세 부담까지 함께 따져 보시기 바랍니다.
5. 결론
(1) 1세대 2주택 해당 여부 및 신고 여부
오피스텔이 법인 사무실로 사용되고 법인등기까지 되어 있는 명백한 업무용 부동산이라면, 「소득세법」 제88조 제7호상 "사실상 주거용 건물"인 주택에 해당하지 않을 가능성이 높습니다. 이 경우 본 세대는 주택을 아파트 1채만 보유한 것이 되어 1세대 2주택에 해당하지 않으며, 아파트는 보유·거주기간 요건(2년 이상)을 충족하므로 1세대 1주택 비과세 대상입니다. 따라서 오피스텔을 처분하지 않더라도 아파트 양도가 비과세될 수 있습니다.
다만, 비과세라도 양도소득세 예정신고를 해 두는 것이 안전하며, 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택이면 초과분에 대해 과세·신고 의무가 있습니다.
(2) 오피스텔을 7월 31일 이전 처분 시 비과세 여부
오피스텔이 업무용임이 명백하면 위 (1)에 따라 처분 없이도 비과세가 가능하므로, 7월 31일 이전 처분이 비과세의 필수 요건은 아닙니다.
반대로 오피스텔이 주택으로 판단될 여지가 있는 상황이라면, 오피스텔의 잔금청산 또는 등기이전을 7월 31일 이전(아파트 양도일 8월 30일보다 앞서)에 완료할 경우, 아파트 양도일 현재 1세대 1주택이 되어 비과세를 받을 수 있습니다. 이때 기준은 매매계약일이 아니라 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이라는 점에 유의해야 합니다.
실무 권고
- 첫째, 오피스텔의 업무용 사용 사실을 입증할 자료(임대차계약서, 임차 법인의 사업자등록증 및 법인등기부, 공과금 내역 등)를 확보하십시오.
- 둘째, 안전을 기하고자 한다면 오피스텔의 잔금·등기를 아파트 양도일보다 앞서 완료하여 양도일 현재 명백한 1주택 상태를 만드는 것이 좋습니다.
- 셋째, 오피스텔 처분을 선택하실 경우 부가가치세 환급분 정산 등 부가세 부담을 별도로 점검하십시오.
※ 블로그글 면책규정
본 글은「소득세법」(법률 제21548호) 제88조 제7호·제89조 및 「소득세법 시행령」(대통령령 제36343호) 제154조·제155조·제162조 등 관련 법령에 근거하여 일반적인 해석을 제공하는 것으로, 특정 거래에 대한 세무 자문이 아닙니다. 특히 오피스텔의 "사실상 주거용" 해당 여부, 아파트의 취득 당시 조정대상지역 여부(거주요건 적용 여부), 오피스텔 처분 시 부가가치세 부담 등은 구체적 사실관계와 입증 자료에 따라 결론이 달라질 수 있는 실질판단 사항입니다. 또한 양도일·잔금청산일 등 시기 판단, 고가주택 해당 여부에 따라 과세 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 양도 전 반드시 사실관계 전체와 입증 자료를 바탕으로 세무전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.
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율전세무회계컨설팅 세무사 김지현이 사실관계를 확인하고 안내합니다.
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