[양도] 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 및 부부 공동명의 보유세 분석

1. 질문

2019년 2월에 수원 소재 아파트를 4.8억 원(취득 당시 비조정대상지역)에 매수하였고, 이후 2023년 12월에 서울 소재 아파트를 8억 원에 추가로 매수하여 현재 2주택을 보유한 상황입니다.

두 주택 모두 부부 공동명의로 되어 있으며, 현재 시세는 수원 아파트가 약 10억 원, 서울 아파트가 약 13억 원으로 형성되어 있습니다.

이러한 상황에서 신규주택(대방동) 취득 후 3년 이내에 기존 주택(영통)을 매도할 경우 일시적 2주택 비과세 혜택이 가능한지, 비과세를 받기 위해 신규주택에 전입신고를 해야 하는 기한이 있는지, 그리고 만약 매도하지 않고 2채를 계속 보유할 경우 예상되는 보유세(종합부동산세, 재산세) 부담은 어느 정도인지에 대한 문의입니다.

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2. 사실관계 및 쟁점

[사실관계]

• 종전주택 (수원 영통): 2019년 2월 취득, 취득가 4.8억 원, 현재 시세 약 10억 원, 부부 공동명의
• 신규주택 (서울 대방동): 2023년 12월 취득, 취득가 8억 원, 현재 시세 약 13억 원, 부부 공동명의
• 질문자 주장: 영통 아파트 취득 당시 비조정대상지역에 해당함

[핵심 쟁점]

• 쟁점 ①: 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 매도 시 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 온전히 적용되는가?
• 쟁점 ②: 비과세 특례를 적용받기 위해 신규주택(대방동)으로 반드시 전입신고를 해야 하는 기한 규정이 존재하는가?
• 쟁점 ③: 부부 공동명의로 2주택을 유지할 경우, 시세 합산 약 23억 원에 대한 종합부동산세 및 재산세 부담 수준은 어떠한가?

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3. 관련 법령 (현행 세법 기준)

(1) 일시적 1세대 2주택 특례 — 소득세법 시행령 제155조 제1항

국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 2023년 1월 12일부터 시행된 개정 세법에 따라 아래와 같은 중요한 변화가 있었다.

• 규제지역 여부와 무관하게 처분기한이 3년으로 일괄 통일됨 (종전에는 조정대상지역 내 1~2년).
• 신규주택에 대한 1년 이내 전입 의무 규정이 완전 삭제됨.
• 적용시점: 2023년 1월 12일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 적용 (취득시점 불문).

(2) 1세대 1주택 비과세 보유 및 거주 요건 — 소득세법 시행령 제154조 제1항

비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유해야 한다. 단, '취득 당시' 조정대상지역에 소재한 주택의 경우에는 보유기간 중 2년 이상 거주 요건이 추가된다. '취득 당시'란 잔금 청산일 또는 소유권 이전등기 접수일 중 빠른 날 기준이다.

 

(3) 고가주택 기준 — 소득세법 제89조 제1항 제3호

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 12억 원 초과분에 대해 양도소득세가 과세된다. 이 경우 초과분에 대해 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. (단, 거주 요건 충족 여부에 따라 공제율이 크게 달라짐 - 아래 세무 분석 참고)

 

(4) 종합부동산세 과세표준 및 기본공제 — 종합부동산세법 제8조

주택분 종합부동산세는 인별 과세 원칙에 따라 납세의무자별로 공시가격을 합산하고, 여기서 기본공제를 차감한 후 공정시장가액비율(현행 60%)을 곱하여 과세표준을 산출한다.

• 일반(다주택자 포함): 인당 9억 원 공제
• 1세대 1주택 단독명의: 인당 12억 원 공제

(5) 수원 영통구 조정대상지역 지정 이력 (법령 검증 핵심)

영통구 전역이 조정대상지역으로 지정된 것은 2020년 2월 21일부터이다. 그 이전인 2018년 8월 28일에는 광교택지개발지구에 한정하여 지정되었다.

• 2018.8.28: 광교택지개발지구에 한정하여 조정대상지역 지정 (이의동·원천동·하동·매탄동 일부)
• 2020.2.21: 영통구 전역 조정대상지역 추가 지정
• 2022.9.26: 영통구 전역 조정대상지역 해제
• 2025.10.16: 영통구 전역 조정대상지역·투기과열지구 재지정 (가정/예시)

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4. 세무 분석

① 일시적 2주택 비과세 요건 충족 여부

• 기본 성립 요건: 종전주택(영통) 취득일(2019년 2월)로부터 1년 이상 경과 후 신규주택(대방동)을 취득(2023년 12월)하였으므로 기본 성립 요건은 충족됩니다.
• 처분기한: 신규주택 취득일로부터 3년 이내인 2026년 12월(정확한 잔금일 기준)까지 종전주택(영통)을 양도하면 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.
• 보유·거주 요건: 영통 아파트가 광교택지개발지구 외 일반 지역에 소재하여 취득 당시 비조정대상지역이었다면, 2년 보유 요건만 충족하면 되며 거주 요건은 불필요합니다. 만약 광교택지개발지구 내에 소재한다면 2년 거주 요건이 필수적으로 요구됩니다.
• 고가주택 여부 및 장기보유특별공제 [중요]: 현재 시세(약 10억 원)로 매도 시 12억 원 이하이므로 전액 비과세됩니다. 만약 시세가 올라 12억 원을 초과할 경우 12억 초과분에 대해 세금이 발생합니다. 이때 2년 이상 실거주를 했다면 '표2(보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%, 최대 80%)'의 높은 공제율을 적용받지만, 거주하지 않고 보유만 했다면 '표1(연 2%, 최대 30%)'만 적용되어 세 부담이 커질 수 있으니 주의해야 합니다.

② 신규주택(대방동) 전입신고 의무

현행 세법상 일시적 2주택 비과세를 받기 위해 신규주택으로 전입해야 하는 의무나 기한은 전혀 존재하지 않습니다. (2023.01.12. 완전 삭제) 따라서 영통 아파트를 매도한 후 대방동 아파트에 본인이 거주하든 임대를 주든 비과세 적용에는 아무런 영향을 주지 않습니다.

 

③ 2주택 계속 보유 시 세부담 분석 (부부 공동명의)

• 종합부동산세: 시세 합산 23억 원 주택의 공시가격 합계는 약 14억~16억 원 내외로 추산됩니다. 부부 공동명의이므로 인당 보유 공시가격은 약 7억~8억 원 수준입니다. 다주택자 종부세 기본공제가 인당 9억 원(부부 합산 18억 원)이므로, 공시가격 합계가 이를 넘지 않아 종합부동산세는 부과되지 않을 가능성이 매우 높습니다. (확인이 필요합니다.)
• 재산세: 공시가격 합계 14억~16억 원 수준에서의 연간 재산세 합산액은 대략 250만~350만 원 내외로 추산됩니다. (공시가격 변동에 따라 주택분 재산세는 전년 대비 일정 비율(통상 105%~130%) 이상 오르지 않도록 세부담 상한제가 적용되어 급격한 세금 인상을 막아줍니다.)

④ 최근 부동산 대책(규제 재지정) 이후의 세무적 영향 점검

만약 향후 영통구가 규제지역으로 재지정되더라도, 비과세 거주 요건은 '취득 당시'를 기준으로 판단하므로 2019년에 취득한 주택에 소급 적용되지 않으며 처분기한 3년 역시 그대로 유지됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등에 따른 거래 위축이나, 다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026.05.09 예정) 등의 리스크가 있으므로 기한 내 선제적 매도가 안전합니다.

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5. 결론  

1. 양도소득세 비과세: 2026년 12월(대방동 잔금일로부터 3년)까지 영통 매도 시 비과세 가능 (전입 의무 없음).
2. 보유세 부담: 부부 공동명의 혜택으로 현행 세법상 종부세는 사실상 '0원'이 예상되며, 재산세만 납부.
3. [가장 중요한 체크포인트] 영통 아파트의 정확한 소재 확인:
4. 취득 당시(2019.02) 영통구는 일부만 조정대상지역이었습니다. 아래 표를 참조하여 본인 아파트의 지번을 확인하세요.

구분	2019년 2월 취득 당시 규제 여부	해당 동(洞) 리스트	비과세 요건
광교택지개발지구 내	조정대상지역 (O)	이의동, 원천동, 하동, 매탄동 일부	2년 보유 + 2년 거주 필수
광교택지개발지구 외	비조정대상지역 (X)	영통동, 망포동, 신동, 매탄동(광교 외) 등 일반 지역	2년 보유 (거주 불필요)

※ 매탄동의 경우 단지별로 광교택지개발지구 포함 여부가 다르므로 반드시 토지이용계획확인원 등을 통해 개별 확인이 필요합니다.

 

※ 면책 고지

본 게시물은 작성일(2026년 3월) 기준 현행 세법(소득세법, 종합부동산세법, 지방세법 등) 및 제공된 일반적인 사실관계를 바탕으로 한 세무 정보 제공 목적의 글이며, 특정인에 대한 개별 세무자문이 아닙니다. 양도소득세 비과세 및 보유세 산정은 영통 아파트의 정확한 소재지(동), 양도 시점의 가액, 향후 세법 개정 등 개별적 사실판단에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 중대한 세무 관련 의사결정(매매계약 체결 등) 전에는 반드시 해당 분야에 특화된 세무 전문가와 대면 상담을 진행하시기 권장합니다.