전세 낀 집을 자녀에게 넘기면 세금이 줄어들까 — 부담부증여

1. 질문

15년 전 4억 원에 산 아파트가 지금 시세 10억 원 정도 됩니다. 현재 전세보증금 4억 원에 세를 주고 있는데, 이 집을 35세 아들에게 넘겨주려고 합니다. 주변에서 "전세 낀 채로 증여하면 보증금만큼 증여세가 줄어든다"고 하는데, 정말 그런 것인지, 대신 다른 세금이 나오는 것은 없는지 궁금합니다.

 

저희 부부는 집이 두 채라 1세대 1주택 비과세는 해당되지 않습니다. 아들은 10년 안에 저희에게서 받은 다른 증여가 없습니다.

 

📌 결론부터 말씀드리면

증여세는 줄어들지만 양도소득세가 새로 생깁니다.

자녀가 떠안는 전세보증금 4억 원은 증여세 과세가액에서 빠지는 대신, 부모가 그 4억 원에 집을 판 것으로 보아 양도소득세가 과세됩니다(소득세법 제88조제1호 후단). 세금이 사라지는 것이 아니라 두 세목으로 나뉘는 구조입니다.

 

이 사안에서는 합계가 약 6,900만 원 줄어듭니다.

단순 증여는 증여세 약 2억 1,825만 원, 부담부증여는 증여세 약 1억 185만 원에 양도소득세 약 4,725만 원을 더해 약 1억 4,910만 원입니다. 다만, 부모의 취득가액이 낮을수록, 그리고 다주택자 중과가 적용될수록 양도소득세가 커져 유불리가 뒤바뀔 수 있습니다.

 

부모 자녀 사이에서는 채무 인수가 원칙적으로 인정되지 않습니다.

보증금을 자녀가 실제로 떠안았다는 것이 객관적으로 입증되어야 하고(상속세 및 증여세법 제47조제3항), 나중에 보증금을 돌려줄 때 그 돈의 출처도 다시 확인됩니다. 자세한 계산과 조건은 아래에서 설명드립니다.

 

 

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계 요약

구분	내용
증여자	부(거주자, 2주택 보유)
수증자	자(35세, 거주자)
대상 부동산	아파트, 시가(유사 매매사례가액) 10억 원
부모의 취득	15년 전 4억 원에 취득
임대차	전세보증금 4억 원 (자녀가 임대인 지위와 함께 인수 예정)
기타	10년 내 부모로부터 받은 다른 증여 없음

• 아래 분석은 이 사실관계를 전제로 하며, 취득가액·보유기간·주택 수가 달라지면 결론도 달라집니다.
• 양도소득세는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 대상 주택이 조정대상지역 밖에 있어 다주택자 중과세율도 적용되지 않는 경우를 전제로 계산합니다(중과가 적용되는 경우는 4. 나. 참조).

나. 쟁점

• 쟁점 ① 부담부증여에서 증여세와 양도소득세는 각각 어떻게 계산되는지
• 쟁점 ② 부모 자녀 사이의 채무 인수가 세법상 인정되기 위한 요건은 무엇인지
• 쟁점 ③ 단순 증여와 비교해 실제로 얼마나 유리한지, 어떤 경우에 불리해지는지
• 쟁점 ④ 자녀가 나중에 보증금을 돌려줄 때와 집을 팔 때 어떤 문제가 생기는지
• 쟁점 ⑤ 취득세와 신고기한, 부과제척기간은 어떻게 되는지

3. 쟁점별 관련 법령

법령 원문이 궁금하지 않으시면 이 섹션은 건너뛰고 4. 세무분석부터 읽으셔도 됩니다.

가. 증여세 과세가액에서 빠지는 채무 (쟁점 ①·②)

상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 정하고 있습니다. 시행령 제36조 제1항은 여기서 말하는 관련 채무를 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금으로 명시하고 있습니다. 전세보증금이 바로 이 경우입니다.

 

다만, 같은 조 제3항은 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정하되, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 시행령 제36조 제2항은 이를 시행령 제10조 제1항 각 호에 따라 증명되는 경우로 연결하고 있습니다.

 

채무의 종류	입증 서류 (시행령 제10조제1항)
국가·지방자치단체·금융회사등에 대한 채무 (제1호)	해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
그 밖의 자에 대한 채무 (제2호)	채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등으로 그 사실을 확인할 수 있는 서류

전세보증금은 임차인에 대한 채무이므로 제2호에 해당합니다. 임대차계약서, 확정일자, 임차인의 확인 등으로 채무의 존재와 인수 사실이 확인되어야 합니다.

나. 채무액 부분은 양도로 봅니다 (쟁점 ①)

소득세법 제88조 제1호는 양도의 정의를 두면서 후단에서 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다고 규정합니다. 증여자인 부모가 그 채무액에 상당하는 부분을 유상으로 이전한 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 근거입니다.

 

같은 법 시행령 제159조 제1항은 이때의 양도차익 계산에서 양도가액과 취득가액을 각각 전체 자산의 가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산하도록 정합니다. 정리하면 다음과 같습니다.

구분	계산
양도가액	증여 당시 평가액 × (채무액 ÷ 증여 당시 평가액) = 채무액
취득가액	부모의 당초 취득가액 × (채무액 ÷ 증여 당시 평가액)

양도가액은 결국 채무액이 되고, 취득가액은 당초 취득가액을 채무 비율만큼만 인정받는 구조입니다. 증여 당시 평가액을 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 같은 기준으로 환산하므로, 평가 방법에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

다. 양도소득세의 계산 요소 (쟁점 ①)

• 장기보유특별공제: 보유기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제합니다(소득세법 제95조 제2항). 15년 이상 보유한 일반 자산은 100분의 30입니다.
• 기본공제: 양도소득금액에서 연 250만 원을 공제합니다(같은 법 제103조 제1항).
• 세율: 2년 이상 보유한 주택은 같은 법 제55조 제1항의 기본세율을 적용합니다(같은 법 제104조 제1항 제1호).
• 예정신고기한: 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(같은 법 제105조 제1항 제3호).

라. 증여세의 계산 요소와 신고기한 (쟁점 ①)

• 증여재산공제: 직계존속으로부터 받는 경우 10년간 5천만 원입니다(상속세 및 증여세법 제53조제2호).
• 세율: 과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%, 30억 원 이하 40%, 30억 원 초과 50%의 누진세율입니다(같은 법 제56조, 제26조).
• 신고기한: 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다(같은 법 제68조제1항).

마. 수증자가 나중에 팔 때 — 이월과세 (쟁점 ④)

소득세법 제97조의2 제1항은 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 양도하는 경우, 취득가액을 증여자가 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 하도록 정합니다. 이 경우 수증자가 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 산입합니다(같은 항 제3호). 다만, 이를 적용하여 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우 등에는 적용하지 않습니다(같은 조 제2항).

바. 취득세 (쟁점 ⑤)

지방세법 제7조 제12항은 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산을 유상으로 취득하는 것으로 보되, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부담부증여는 같은 조 제11항을 적용하도록 정합니다. 제11항은 배우자·직계존비속의 부동산을 취득하는 경우 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 보되, 대가를 지급한 사실이 소득·재산처분 등으로 증명되는 경우에는 유상취득으로 봅니다. 무상취득의 표준세율은 1천분의 35이고(같은 법 제11조 제1항 제2호), 조정대상지역에 있는 일정 가액 이상의 주택을 무상취득하는 경우에는 중과세율이 적용될 수 있습니다(같은 법 제13조의2제2항).

사. 부과제척기간 (쟁점 ⑤)

증여세의 부과제척기간은 원칙 10년, 무신고 등은 15년이며, 부담부증여에 따라 증여세와 함께 과세되는 양도소득세의 부과제척기간도 같습니다(국세기본법 제26조의2 제4항 후단). 양도소득세 쪽만 일반 제척기간이 적용되는 것이 아니라는 점에 유의해야 합니다.

4. 세무분석

용어 풀이

• 부담부증여: 받는 사람이 주는 사람의 채무(전세보증금·대출 등)를 함께 떠안는 조건의 증여입니다. 세법은 이를 '채무액만큼은 팔고, 나머지는 준 것'으로 봅니다.
• 채무 인수의 추정 배제: 부모 자녀 사이에서는 채무를 떠안았다고 해도 세법이 일단 인정하지 않고(추정), 객관적 증빙이 있을 때만 예외를 둡니다. 입증 책임이 납세자에게 있습니다.
• 이월과세: 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 취득가액을 증여 당시 가액이 아니라 증여자의 당초 취득가액으로 계산하는 제도입니다.

가. 먼저 두 방식을 비교해 보겠습니다 (쟁점 ①·③)

시가 10억 원, 전세보증금 4억 원, 부모 취득가액 4억 원(15년 보유)을 전제로 계산합니다.

구분	단순 증여	부담부증여
증여세 과세가액 (채무 인수액 차감)	10억 원	10억 원 − 4억 원 = 6억 원
증여재산공제	5천만 원	5천만 원
증여세 과세표준	9억 5천만 원	5억 5천만 원
증여세 산출세액 (30%, 누진공제 6천만 원)	2억 2,500만 원	1억 500만 원
신고세액공제 (3%) 후 증여세	약 2억 1,825만 원	약 1억 185만 원
양도가액 (채무액)	—	4억 원
취득가액 (4억 × 4/10)	—	1억 6천만 원
양도차익	—	2억 4천만 원
장기보유특별공제 (15년, 30%)	—	△7,200만 원
기본공제	—	△250만 원
양도소득 과세표준	—	1억 6,550만 원
양도소득세 (38%, 누진공제 1,994만 원)	—	4,295만 원
지방소득세 (10%)	—	약 430만 원
양도소득세 합계	—	약 4,725만 원
세금 합계	약 2억 1,825만 원	약 1억 4,910만 원

이 사안에서는 부담부증여가 약 6,900만 원 유리합니다. 증여세는 누진세율이 높은 구간에서 6억 원 상당의 증여재산이 빠지므로 크게 줄어드는 반면, 양도소득세는 취득가액 일부와 장기보유특별공제가 반영되어 상대적으로 작게 계산되기 때문입니다.

 

나. 유불리가 뒤바뀌는 경우 (쟁점 ③)

부담부증여가 항상 유리한 것은 아닙니다. 다음 요인에 따라 결과가 달라집니다.

요인	부담부증여에 유리	부담부증여에 불리
부모의 취득가액	취득가액이 높아 양도차익이 작은 경우	오래전 낮은 가격에 취득해 양도차익이 큰 경우
부모의 1세대 1주택 비과세	비과세 요건을 갖춘 경우 — 양도분에 세금이 없어 절감 폭이 극대화됨	다주택자로 중과세율이 적용되는 경우
증여세 구간	증여재산이 높은 누진 구간에 있는 경우	증여재산이 작아 낮은 구간에 있는 경우
채무 비율	채무 비율이 커서 증여분이 크게 줄어드는 경우	채무가 적어 효과가 미미한 경우

특히, 동 사례에서 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도분 4억 원에 대한 양도소득세가 나오지 않아 합계가 약 1억 185만 원에 그치고, 반대로 조정대상지역 다주택자로 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 적용되면 양도소득세가 수천만 원 늘어나 단순 증여와 차이가 좁혀질 수 있습니다.

 

이와 관련하여 유의할 변화가 있습니다. 그 동안 한시적으로 배제되어 오던 다주택자 양도소득세 중과는 유예가 2026년 5월 9일로 종료되어, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 조정대상지역 주택에 대해 중과(2주택 기본세율 + 20%포인트, 3주택 이상 + 30%포인트, 장기보유특별공제 배제)가 다시 적용되는 것으로 알려져 있습니다. 부담부증여에서 양도일은 증여일이므로, 조정대상지역 주택을 지금 부담부증여하면 양도분에 중과가 적용될 수 있습니다. 위 사례를 중과(2주택, + 20%포인트, 장기보유특별공제 배제)로 다시 계산하면 양도소득 과세표준 2억 3,750만 원에 58% 세율이 적용되어 양도소득세가 지방소득세 포함 약 1억 2,959만 원이 되고, 합계는 약 2억 3,144만 원으로 단순 증여보다 오히려 불리해집니다. 대상 주택의 조정대상지역 해당 여부와 증여 시점의 중과 적용 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 실행 전에 두 방식을 수치로 비교하는 것이 반드시 필요합니다.

다. 채무 인수가 인정되지 않으면 전액이 증여입니다 (쟁점 ②)

부모 자녀 사이의 부담부증여는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정됩니다(상속세 및 증여세법 제47조제3항). 전세보증금이 실제로 자녀에게 넘어갔음을 객관적으로 입증해야 하며, 입증되지 않으면 보증금을 공제하지 못해 10억 원 전체가 증여세 과세가액이 됩니다. 이 경우 부담부증여로 신고한 증여세와의 차액에 과소신고가산세가 붙고, 양도소득세로 낸 금액은 별도 경정청구로 정리해야 하는 복잡한 상황이 됩니다.

 

입증을 위해 실무에서 갖추는 것은 다음과 같습니다.

• 증여계약서에 채무 인수 조건을 명시하고, 임대차계약서를 임대인 변경 내용으로 갱신하거나 임차인의 확인서를 받아 둡니다.
• 임차인에게 임대인 변경을 통지하고, 이후 보증금 반환 의무가 자녀에게 있음을 분명히 합니다.
• 전세보증금이 아니라 대출을 인수하는 경우라면 금융기관의 채무자 변경(채무 인수) 절차를 실제로 마쳐야 합니다. 명의만 자녀로 바꾸고 이자를 부모가 계속 내면 인수로 보기 어렵습니다.
• 증여 이후 자녀가 임대차와 관련된 권리·의무를 실제로 행사하고 있는 기록을 남깁니다.

라. 보증금을 돌려줄 때 — 사후관리 (쟁점 ④)

부담부증여는 증여 시점에 끝나지 않습니다. 임대차가 끝나 자녀가 전세보증금 4억 원을 임차인에게 돌려줄 때, 그 상환자금을 자력으로 마련했다고 인정하기 어려우면 상환 시점에 증여추정이 적용됩니다(상속세 및 증여세법 제45조제2항). 부모가 대신 돌려주면 그 금액이 그 시점의 증여가 됩니다.

 

자녀가 35세 직장인이라면 4억 원을 단기간에 자력으로 마련하기는 어렵습니다. 새 임차인의 보증금으로 돌려막는 구조가 일반적이고, 이 경우에도 보증금 수준이 낮아져 차액이 생기면 그 차액의 출처가 문제됩니다. 과세관청은 조사에서 인정한 채무를 전산으로 관리하다가 상환 시점에 다시 확인하므로, 증여 단계에서 이후의 자금 계획까지 세워 두어야 합니다.

마. 자녀가 10년 안에 팔면 — 이월과세 (쟁점 ④)

자녀가 증여받은 집을 10년 이내에 양도하면 증여받은 부분의 취득가액이 증여 당시 평가액이 아니라 부모의 당초 취득가액으로 계산됩니다(소득세법 제97조의2제1항). 이 사안에서는 증여분에 해당하는 취득가액이 6억 원이 아니라 4억 원 × 6/10 = 2억 4천만 원이 되고, 그만큼 양도차익이 커집니다. 다만 자녀가 낸 증여세 상당액은 필요경비에 산입되고, 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 적용하지 않습니다.

 

반면 채무액에 해당하는 4억 원 부분은 유상취득이므로 이월과세 대상이 아니고 채무액이 취득가액이 됩니다. 결국 증여받은 뒤 단기간에 팔 계획이라면 부담부증여의 절세 효과 상당 부분이 양도 시점에 되돌아올 수 있습니다.

바. 취득세는 두 부분으로 나뉩니다 (쟁점 ⑤)

채무 인수 사실이 객관적으로 입증되면 채무액 4억 원 부분은 유상취득, 나머지 6억 원 부분은 무상취득(표준세율 1천분의 35)으로 각각 과세됩니다(지방세법 제7조 제11항·제12항, 제11조 제1항 제2호). 입증되지 않으면 전체가 무상취득입니다. 조정대상지역의 일정 가액 이상 주택은 무상취득에 중과세율이 적용될 수 있으므로(같은 법 제13조의2 제2항), 대상 주택의 소재지와 가액에 따라 취득세 부담이 크게 달라집니다. 유상 부분과 무상 부분의 세율 구조가 다르므로 취득세도 사전에 함께 계산해 두어야 합니다.

사. 실무 관리 방법

1. 단순 증여와 부담부증여를 반드시 수치로 비교하십시오. 부모의 취득가액, 보유기간, 주택 수, 1세대 1주택 비과세 여부, 대상 주택의 소재지에 따라 결론이 뒤바뀝니다. 증여세·양도소득세·취득세 세 가지를 합산해 비교해야 합니다.
2. 채무 인수를 서류와 실질로 모두 갖추십시오. 증여계약서의 채무 인수 조항, 임대인 변경이 반영된 임대차계약서 또는 임차인 확인서, 대출이라면 금융기관의 채무자 변경까지 실제로 마쳐야 합니다.
3. 신고는 두 세목을 같은 기한 안에 하십시오. 증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월(상속세 및 증여세법 제68조제1항), 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월(소득세법 제105조제1항제3호)로 기한이 같습니다. 납세의무자는 각각 자녀와 부모입니다.
4. 보증금 반환 계획을 증여 전에 세우십시오. 자녀의 소득, 새 임차인 보증금, 대출 등 반환 재원을 미리 정리해 두어야 상환 시점의 증여추정에 대비할 수 있습니다.
5. 10년 이내 양도 계획이 있다면 이월과세를 먼저 계산하십시오. 단기 양도 예정이라면 부담부증여의 효과가 상당 부분 사라질 수 있습니다.
6. 증여 이력표에 기록하십시오. 이번 증여로 직계존속 공제 5천만 원을 모두 사용하므로, 이후 10년간 부모로부터 받는 증여는 공제 없이 합산 과세됩니다.

5. 결론

전세 낀 집을 자녀에게 넘기는 부담부증여는 증여세를 줄이는 대신 양도소득세를 새로 발생시키는 구조입니다. 이 사안에서는 합계 기준으로 약 6,900만 원이 줄어들지만, 그 효과는 부모의 취득가액·보유기간·주택 수와 대상 주택의 소재지에 따라 크게 달라지며, 경우에 따라서는 단순 증여보다 불리해질 수도 있습니다.

 

반면 다음과 같은 경우에는 기대하신 결과가 나오지 않습니다.

• 채무 인수가 객관적으로 입증되지 않은 경우 — 직계존비속 간에는 인수되지 않은 것으로 추정되므로(상속세 및 증여세법 제47조 제3항), 보증금을 공제하지 못해 전액이 증여세 과세가액이 되고 과소신고가산세까지 더해집니다.
• 부모의 취득가액이 매우 낮은 경우 — 양도차익이 커져 양도소득세가 증여세 절감분을 상쇄할 수 있습니다.
• 조정대상지역 다주택자인 경우 — 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일로 종료되어 그 이후 양도분부터 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 다시 적용되는 것으로 알려져 있고, 이 사례 기준으로는 부담부증여가 단순 증여보다 오히려 불리해집니다(4. 나. 참조). 취득세 중과까지 함께 작용할 수 있습니다.
• 보증금을 부모가 대신 돌려준 경우 — 상환 시점에 그 금액이 증여로 과세됩니다(같은 법 제45조제2항).
• 자녀가 10년 안에 집을 파는 경우 — 이월과세로 취득가액이 부모의 당초 취득가액으로 내려가 양도차익이 커집니다(소득세법 제97조의2제1항).
• 양도소득세 쪽은 시간이 지나면 괜찮을 것으로 기대한 경우 — 부담부증여에 따른 양도소득세의 부과제척기간은 증여세와 같습니다(국세기본법 제26조의2제4항 후단).

이 주제에서 세무서가 보는 것은 "보증금을 뺐는가"가 아니라 "그 보증금을 실제로 누가 떠안았고, 누가 돌려주는가"입니다. 실행 전에 두 방식을 세 가지 세목으로 합산 비교해 보시고, 채무 인수 증빙과 반환 계획은 세무대리인 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.

※ 면책규정

본 글은 일반적인 세법 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 과세 여부는 개별 사실관계와 법령 개정, 과세관청의 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 의사결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거하여 발생한 결과에 대해 작성자는 책임을 지지 않습니다.