부모 집에 무상으로 살면 증여세가 나올까 — 함께 살면 제외, 따로 살면 집값 약 13억 원이 경계선

1. 질문

얼마 전 결혼한 아들 부부가 살 집이 마땅치 않아, 제가 소유한 아파트(시가 약 15억 원)에 들어와 살게 하려고 합니다. 월세를 받을 생각은 없는데, 주변에서 "부모 집에 공짜로 살면 증여세가 나온다"는 말을 들었습니다.

 

정말 무상으로 거주하기만 해도 증여세가 나오는 것인지, 나온다면 얼마나 되는지, 월세를 받으면 문제가 없어지는 것인지 궁금합니다. 저희 부부가 아들 부부와 같이 사는 경우와 아들 부부만 따로 사는 경우가 다른지도 알고 싶습니다.

📌 결론부터 말씀드리면

 

부모와 함께 사는 집이면 증여세 문제가 생기지 않습니다. 법은 "소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지"를 과세 대상에서 아예 제외하고 있습니다(상속세 및 증여세법 제37조제1항 괄호).

 

따로 사는 경우에는 집값이 기준입니다. 무상사용 이익은 5년 단위로 "부동산가액 × 연 2% × 3.79079"로 계산하고, 이 금액이 1억 원 미만이면 과세 대상에서 제외됩니다. 역산하면 부동산가액 약 13억 1,900만 원이 경계선입니다.

 

시가 15억 원 아파트라면 과세 대상입니다. 5년간의 무상사용 이익은 약 1억 1,372만 원으로, 직계존속 공제 5,000만 원을 적용하면 납부할 증여세는 약 618만 원 수준입니다(10년 내 다른 증여가 없다는 전제). 자세한 계산과 대안 비교는 아래에서 설명드립니다.

 

 

 

 

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계 요약

구분	내용
부동산 소유자	부(거주자)
사용자	성년인 아들 부부(거주자, 별도 세대 예정)
대상 부동산	아파트, 시가 약 15억 원
사용 조건	무상 거주 예정(임대차 계약 없음)
기타	아들은 최근 혼인, 10년 내 부모로부터 받은 다른 증여 없음

• 아래 분석은 이 사실관계를 전제로 하며, 집값·거주 형태가 달라지면 결론도 달라집니다.
• 사용료율 연 2%와 환산계수 3.79079는 현행 시행규칙 기준입니다(근거는 3. 나. 참조).

나. 쟁점

• 쟁점 ① 부모 소유 주택에 자녀가 무상으로 거주하면 언제 증여세 과세 대상이 되는지 — 함께 거주와 별도 거주의 차이
• 쟁점 ② 무상사용 이익은 어떻게 계산하고, 기준금액 1억 원의 성격은 무엇인지
• 쟁점 ③ 5년 단위 과세 구조에서 증여일·신고기한은 언제이고, 중도에 나가면 어떻게 되는지
• 쟁점 ④ 무상 거주 대신 월세·전세 등으로 하면 세금이 어떻게 달라지는지 — 적용 조문의 변화와 부모의 소득세 문제 포함
• 쟁점 ⑤ 혼인·출산 증여재산 공제로 이 이익을 공제받을 수 있는지

3. 쟁점별 관련 법령

법령 원문이 궁금하지 않으시면 이 섹션은 건너뛰고 4. 세무분석부터 읽으셔도 됩니다.

가. 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 (쟁점 ①·②)

상속세 및 증여세법 제37조제1항은 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익을 부동산 무상사용자의 증여재산가액으로 하도록 규정합니다. 여기서 두 가지가 중요합니다.

• 괄호에서 "해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지"는 제외합니다 — 부모와 함께 사는 경우는 과세 대상 자체가 아닙니다.
• 같은 항 단서는 이익이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다고 정하고, 시행령 제27조 제4항은 이 기준금액을 1억 원으로 정하고 있습니다.

같은 조 제2항은 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입한 경우를 별도로 규정하며, 이때 기준금액은 1천만 원입니다(시행령 제27조 제5항·제6항).

 

특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항과 제2항을 적용하나(같은 조 제3항), 부모와 자녀는 특수관계인이므로 본 사안에서는 이 한정이 적용되지 않습니다.

 

한편, 부동산 무상사용 이익의 증여에는 증여자(부모)의 연대납세의무가 없고(법 제4조의2 제6항 단서), 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되어 강제징수를 하여도 조세채권 확보가 곤란한 경우에는 그에 상당하는 증여세의 전부 또는 일부가 면제됩니다(같은 조 제5항·제6항 제2호).

 

나. 이익의 계산방법 (쟁점 ②·③)

시행령 제27조 제3항은 무상사용 이익을 각 연도의 부동산 무상사용 이익을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 하도록 규정합니다. 이 경우 무상사용 기간은 5년으로 하고, 5년을 초과하면 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 봅니다.

 

수인이 무상사용하는 경우 실제 사용면적이 분명하지 않으면 각자 동일한 면적을 사용한 것으로 보되, 소유자의 특수관계인인 사용자가 2명 이상이면 근친관계 등을 고려한 대표사용자를 무상사용자로 봅니다(시행령 제27조제2항). 주택 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 있는 경우에는 주택 면적이 주택 외 면적을 초과하는 경우에 한하여 전부를 주택으로 봅니다(같은 조 제7항).

 

각 연도 이익의 계산식과 환산 방법은 시행규칙에 위임되어 있으며, 현행 기준은 각 연도 이익 = 부동산가액 × 연 2%, 5년분 환산은 연 10% 할인율을 적용한 연금현가계수 3.79079를 곱하는 방식입니다.

다. 부동산의 평가 (쟁점 ②)

무상사용 이익의 기초가 되는 부동산가액은 증여일 현재의 시가에 따릅니다(상속세 및 증여세법 제60조). 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법(같은 법 제61조 등)을 적용하며, 아파트는 유사 매매사례가액이 시가로 인정되는 경우가 많습니다.

라. 경정청구 특례 (쟁점 ③)

부동산 무상사용 이익에 대해 증여세를 결정 또는 경정받은 자가 부동산 무상사용 기간 중 부동산 소유자로부터 해당 부동산을 상속·증여받거나 대통령령으로 정하는 사유로 부동산을 무상으로 사용하지 않게 된 경우에는, 그 사유 발생일부터 3개월 이내에 경정청구를 할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제79조 제2항 제1호).

마. 혼인·출산 증여재산 공제와의 관계 (쟁점 ⑤)

혼인·출산 증여재산 공제(상속세 및 증여세법 제53조의2)는 같은 조 제4항에서 제4조 제1항 제4호 등에 따른 증여에는 적용하지 않도록 정하고 있고, 제37조의 부동산 무상사용 이익은 제4조 제1항 제4호에 포함되는 예시규정입니다. 따라서 무상사용 이익에는 혼인 공제 1억 원을 적용할 수 없습니다.

바. 저가로 임차하는 경우의 증여세 (쟁점 ④)

시가보다 낮은 임차료를 내는 경우에는 적용 조문이 달라집니다. 부동산 무상사용 규정(제37조)은 무상 사용을 전제로 한 것이어서 유상거래인 임대차에는 적용되지 않습니다. 서울행정법원 2012년 1월 13일 선고 2011구합27193 판결도 상속세 및 증여세법 제37조와 같은 법 시행령의 무상사용 이익 계산 규정은 "유상거래인 임대차계약상 임대료의 시가 산정에 관한 규정과는 무관하다"고 판시하였습니다. 

 

저가 임차에 적용되는 것은 재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익의 증여 규정입니다. 제42조 제1항 제1호의 '재산'에서는 부동산과 금전이 제외되지만(같은 호 괄호), 같은 항 제3호는 "타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역을 제공받음으로써 얻은 이익"을 규정하고 있고, 시행령 제32조제3항제1호는 그 시가 산정의 대상으로 부동산 임대용역을 명시하고 있습니다. 부동산을 저가로 임차하는 것은 임대용역을 저가로 제공받은 것으로 보아 제42조가 적용되는 구조이며, 위 판결도 구법의 같은 취지 규정(구 제42조 제1항 제2호)을 적용한 과세를 적법하다고 보았습니다.

 

계산 구조는 무상사용과 전혀 다릅니다. 이익은 시가와 대가의 차액 상당액이고(시행령 제32조 제1항 제2호), 기준금액은 시가의 100분의 30입니다(같은 조 제2항제2호). 차액이 시가의 30% 미만이면 과세 대상에서 제외되고, 30% 이상이면 30%를 빼주는 것이 아니라 차액 전액이 증여재산가액이 됩니다 — 위 판결이 명시적으로 확인한 부분입니다. 또한 용역의 제공기간이 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 제공받은 것으로 보므로(법 제42조 제2항), 5년치를 한 번에 계산하는 무상사용과 달리 매년 판정합니다.

 

용역의 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인 간 통상적인 지급대가에 따르고, 그것이 불분명한 경우에만 부동산가액에 1년간 부동산 사용료를 고려하여 기획재정부령으로 정하는 율을 곱하여 계산합니다(시행령 제32조 제3항 제1호). 위 판결에서도 특수관계가 없는 직전 임차인이 지급하던 임대료가 시가로 인정되었습니다.

사. 월세를 받는 경우의 소득세 (쟁점 ④)

소득세법 제12조 제2호 나목은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득을 비과세로 정하되, 기준시가가 12억 원을 초과하는 주택의 임대소득은 제외합니다. 비과세는 1주택자에게만 적용되므로, 부모가 자신이 거주하는 집을 따로 소유하고 있다면 2주택자가 되어 이 비과세는 처음부터 적용되지 않습니다. 이 경우 받은 월세는 과세 대상이며, 해당 과세기간의 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하이면 분리과세를 선택할 수 있습니다(소득세법 제14조 제3항 제7호, 제64조의2).

 

한편 소득세법 제41조는 사업소득 등이 있는 거주자의 행위·계산이 특수관계인과의 거래로 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 소득금액을 다시 계산할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제98조제2항제2호는 특수관계인에게 자산을 무상 또는 낮은 이율 등으로 제공한 경우를 그 유형으로 들면서, 단서에서 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 그 직계존비속이 실제 그 주택에 거주하는 경우는 제외합니다. 따라서 자녀가 실제 거주하는 무상 제공은 부모 쪽 소득세에서도 문제되지 않습니다.

 

다만, 이 단서는 문언상 '무상'만을 제외하고 있어, 시가보다 낮은 월세를 받는 경우가 본문에 그대로 남는지에는 따져볼 점이 있습니다. 한 푼도 받지 않으면 제외되고 조금이라도 받으면 시가로 재계산된다는 결과가 어색해 보이기 때문입니다. 다만, 증여세 쪽에서도 같은 구조가 확인됩니다. 무상 거주는 5년치 이익이 1억 원에 미달하면 과세하지 않는 반면(법 제37조), 유상거래의 외형을 갖추면 시가의 30%를 기준으로 매년 판정합니다(법 제42조, 바. 참조). 세법이 전반적으로 가족 간 무상 거주는 통상의 생활관계로 보아 느슨하게, 유상거래는 정상거래 기준으로 엄격하게 다루고 있는 셈이어서, 소득세의 이 단서가 '무상'만 제외한 것도 같은 맥락으로 읽을 여지가 있습니다. 직계존비속에게 주택을 저가로 임대한 경우를 직접 다룬 예규나 판례는 확인되지 않으므로 본문에서 단정하지는 않습니다.

 

부인 대상이 되려면 그 전제로

① 임대소득이 과세 대상일 것(비과세라면 감소시킨 조세 부담 자체가 없습니다)과

② 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상일 것(시행령 제98조제2항 단서)이 필요하며,

이때 시가는 유사한 거래의 가격을 우선하고 불분명하면 법인세법 시행령 제89조제3항부터 제5항까지를 준용하여 계산합니다(시행령 제98조 제4항).

아. 보증금을 받는 경우 (쟁점 ④)

• 전세보증금을 받고 임대하는 경우는 무상사용이 아니므로 제37조 대상이 아니고, 임차료를 별도로 받지 않으므로 저가 임차의 문제도 보증금 수준에 따라 판정됩니다.
• 약정한 보증금을 실제로 지급하지 않았다면 그 미지급액은 금전을 무상 또는 저리로 대출받은 것으로 보아 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여(상속세 및 증여세법 제41조의4)가 문제됩니다. 위 서울행정법원 2011구합27193 판결도 미지급 보증금에 대해 이 규정을 적용한 과세를 적법하다고 보았습니다.

4. 세무분석

용어 풀이

• 부동산 무상사용 이익: 타인의 부동산을 공짜로 쓰면서 아낀 임대료 상당액을 증여받은 것으로 보는 개념입니다. 실제 임대료 시세가 아니라 부동산가액에 일률(연 2%)을 곱해 계산합니다.
• 연금현가계수 3.79079: 앞으로 5년간 매년 받을 이익을 오늘 가치로 환산(연 10% 할인)할 때 곱하는 계수입니다. 5년치 이익을 증여일에 한꺼번에 과세하기 위한 장치입니다.
• 기준금액 1억 원: 공제가 아니라 문턱입니다. 1억 원 미만이면 증여재산가액 자체가 성립하지 않고, 1억 원 이상이면 1억 원을 빼주지 않고 전액이 증여재산가액이 됩니다. 저가 임차에 적용되는 기준금액(시가의 30%)도 같은 성격입니다.

가. 먼저 두 사례를 비교해 보겠습니다 (쟁점 ②)

구분	사례 1: 시가 15억 원	사례 2: 시가 10억 원
각 연도 이익 (가액 × 2%)	3,000만 원	2,000만 원
5년 환산 (× 3.79079)	약 1억 1,372만 원	약 7,582만 원
기준금액 1억 원 판정	이상 → 전액 과세	미만 → 과세 제외
증여재산가액	약 1억 1,372만 원	없음
증여재산공제 (직계존속)	5,000만 원	—
과세표준	약 6,372만 원	—
산출세액 (세율 10%)	약 637만 원	—
신고세액공제(3%) 후 납부세액	약 618만 원	0원

같은 무상 거주라도 집값이 10억 원이면 세금이 없고 15억 원이면 약 618만 원이 나옵니다. 기준금액이 문턱이기 때문에 경계선 근처에서는 평가액이 조금만 달라져도 결론이 뒤바뀝니다.

나. 함께 살면 애초에 과세 대상이 아닙니다 (쟁점 ①)

상속세 및 증여세법 제37조제1항의 괄호는 "해당 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지"를 명시적으로 제외합니다. 부모가 소유한 집에서 부모와 자녀가 함께 사는 전형적인 동거는 과세 대상 자체가 아닙니다.

 

다만 유의할 점이 있습니다.

• 제외되는 것은 소유자와 함께 거주하는 주택입니다. 소유자인 부모는 다른 곳에 살고 자녀 부부만 그 집에 사는 경우는 괄호에 해당하지 않습니다.
• 주택 일부가 점포 등 다른 용도인 경우, 주택 면적이 주택 외 면적보다 커야 전부를 주택으로 보고(시행령 제27조 제7항), 그렇지 않으면 괄호 제외의 효과가 달라질 수 있습니다.
• '함께 거주'의 경계(주말만 함께 지내는 경우 등)에 대한 과세실무 해석례는 원문 대조 전이므로 본문에서 단정하지 않습니다. 실제 거주 형태가 애매하면 주민등록과 실제 생활 근거를 일치시켜 두는 것이 안전합니다.

다. 경계선은 약 13억 1,900만 원입니다 (쟁점 ②)

과세 여부는 "부동산가액 × 2% × 3.79079 ≥ 1억 원"인지로 갈립니다. 이를 가액 기준으로 풀면 다음과 같습니다.

1억 원 ÷ (2% × 3.79079) = 약 13억 1,899만 원

 

증여일(무상사용 개시일) 현재의 시가가 약 13억 1,900만 원 이상이면 과세 대상, 미만이면 제외입니다. 아파트는 유사 매매사례가액 등으로 시가가 잡히는 경우가 많아, 경계선 부근의 집이라면 무상사용 개시 시점의 평가액을 미리 확인해 보셔야 합니다.

라. 5년 단위로 증여가 반복됩니다 (쟁점 ③)

• 증여일은 무상사용을 개시한 날이고, 그 날 5년치 이익이 한꺼번에 증여재산가액이 됩니다. 증여세 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다(상속세 및 증여세법 제68조제1항).
• 5년을 넘어 계속 살면 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 보아 그 시점 평가액으로 다시 계산합니다(시행령 제27조제3항 후단). 집값이 오르면 두 번째 5년부터 과세 대상으로 바뀔 수 있습니다.
• 반대로 5년을 채우지 않고 상속·증여나 퇴거 등으로 무상사용이 끝나면, 사유 발생일부터 3개월 이내 경정청구로 남은 기간분 세액을 돌려받을 수 있습니다(법 제79조제2항제1호).
• 무상사용 이익은 동일인으로부터의 다른 증여와 10년 합산 대상이고(법 제47조제2항, 합산배제증여재산 아님), 직계존속 공제 5,000만 원을 잠식합니다. 향후 현금 증여 계획이 있다면 함께 관리해야 합니다.
• 혼인·출산 공제 1억 원은 이 이익에 적용되지 않습니다(법 제53조의2제4항). 아들이 혼인 공제를 쓸 수 있는 시기라도 무상사용 이익에는 직계존속 공제 5,000만 원만 가능합니다.
• 이 증여에는 부모의 연대납세의무가 없고(법 제4조의2제6항 단서), 수증자가 납부 능력이 없다고 인정되어 강제징수를 하여도 조세채권 확보가 곤란한 경우에는 증여세의 전부 또는 일부가 면제될 수 있습니다(같은 조 제5항).

마. 대안별 세금 비교 (쟁점 ④)

대안	증여세 (자녀)	소득세 (부모)	비고
부모와 함께 거주	없음 (괄호 제외)	없음	가장 단순
무상 거주 (별도 세대)	가액 약 13억 1,900만 원 이상이면 과세	없음 — 직계존비속이 실제 거주하는 주택의 무상 제공은 부당행위계산에서 제외(소득세법 시행령 제98조제2항제2호 단서)	5년마다 재판정
시가 수준 월세	없음	임대소득 과세 — 부모가 2주택자면 비과세 자체가 적용되지 않고, 1주택이어도 기준시가 12억 원 초과 시 과세(소득세법 제12조제2호나목)	부인 여지는 없음
시가보다 낮은 월세	차액이 시가 임대료의 30% 이상이면 차액 전액이 매년 증여재산가액(법 제42조제1항제3호, 영 제32조)	임대소득 과세. 부당행위계산 부인이 미치는지는 해석 여지(3. 사. 참조)	매년 판정
전세(보증금 수령)	무상사용이 아니므로 제37조 대상 아님. 약정 보증금 미지급분은 금전 무상대출 이익(법 제41조의4)	보증금 운용익 등 별도 검토	보증금이 명목적 수준이면 저가 임차로 판정될 위험

어느 대안이든 "세금이 0이 되는 만능 설계"는 없습니다. 증여세와 소득세가 서로 교차하므로 집값·거주 기간·다른 증여 계획을 넣어 수치로 비교해야 합니다.

 

특히 어중간한 저가 월세가 가장 불리할 수 있습니다. 시가 15억 원 아파트의 시가 임대료를 보충적으로 산정하면 연 3,000만 원(15억 × 2%)이고, 기준금액은 그 30%인 900만 원입니다. 월세를 100만 원(연 1,200만 원)만 받으면 차액 1,800만 원이 기준을 넘어 매년 1,800만 원이 증여재산가액이 되고, 5년이면 9,000만 원이 쌓입니다. 반면 무상 거주는 5년치를 한 번에 계산해 1억 1,372만 원이고 그 이후 다시 5년 단위로 넘어갑니다. 증여세를 피하려면 차액이 시가의 30% 미만이어야 하므로, 시가 임대료의 70% 이상 — 이 사례에서는 월 175만 원 이상을 받아야 합니다. 다만 유사한 거래의 가격이 확인되면 그것이 시가가 되므로(시행령 제32조제3항), 실제로는 인근 시세를 먼저 확인하셔야 합니다.

 

바. 실무 관리 방법

1. 무상사용 개시일을 기록으로 남기십시오. 전입신고일·이사 날짜 등 객관적 기록이 증여일을 정합니다. 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월)도 여기서 계산됩니다.
2. 개시 시점의 평가액을 확인하십시오. 경계선(약 13억 1,900만 원) 부근이면 유사 매매사례가액 등 평가 자료를 미리 확보해 두셔야 합니다.
3. 5년 주기를 달력에 표시해 두십시오. 개시일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 그 시점 시가로 재판정됩니다. 집값 상승으로 과세 대상으로 바뀔 수 있습니다.
4. 중도 종료 시 3개월 이내 경정청구를 챙기십시오. 증여세를 낸 후 5년 안에 나가거나 집을 증여받으면 남은 기간분을 돌려받을 수 있습니다(법 제79조제2항제1호).
5. 다른 증여 계획과 함께 관리하십시오. 무상사용 이익도 10년 합산·공제 잠식 대상입니다. 증여 이력표에 함께 기재해 두면 관리가 수월합니다.
6. 월세로 전환한다면 인근 시세부터 확인하십시오. 차액이 시가 임대료의 30% 이상이면 차액 전액이 매년 증여재산가액이 됩니다(법 제42조제1항제3호). 임대차계약서와 월세 지급 기록을 남기시고, 부모 쪽 임대소득 과세 여부(부모의 주택 수와 기준시가 12억 원 초과 여부)도 함께 확인해야 합니다.
7. 보증금은 약정한 대로 실제 지급하십시오. 약정만 하고 지급하지 않으면 그 금액이 금전 무상대출 이익으로 과세될 수 있습니다(법 제41조의4).

5. 결론

부모 소유 주택에 자녀가 무상으로 거주하는 것 자체가 곧바로 증여세로 이어지는 것은 아닙니다. 부모와 함께 사는 주택은 과세 대상에서 제외되고(상속세 및 증여세법 제37조제1항 괄호), 따로 살더라도 5년간의 무상사용 이익(가액 × 2% × 3.79079)이 1억 원 미만 — 가액 기준 약 13억 1,900만 원 미만 — 이면 과세 대상에서 제외됩니다(같은 항 단서, 시행령 제27조제4항).

 

반면, 다음과 같은 경우에는 기대하신 결과가 나오지 않습니다.

• 시가가 약 13억 1,900만 원 이상인 집에 따로 사는 경우 — 기준금액은 문턱이어서 5년치 이익 전액이 증여재산가액이 되고, 시가 15억 원이면 납부세액이 약 618만 원 수준입니다.
• 기준금액 1억 원을 공제로 오해한 경우 — 1억 원을 빼고 과세하는 것이 아니라 넘으면 전액 과세입니다.
• 5년 후 재판정을 놓친 경우 — 개시일부터 5년이 지나면 그 시점 시가로 새로 계산하므로, 처음에 과세 대상이 아니었더라도 집값 상승으로 과세 대상이 될 수 있습니다.
• 혼인 공제 1억 원을 기대한 경우 — 무상사용 이익에는 혼인·출산 공제가 적용되지 않습니다(법 제53조의2제4항).
• 무상 거주를 피하려고 시가보다 크게 낮은 월세만 내는 경우 — 적용 조문이 제37조에서 제42조로 바뀌면서 계산 구조가 달라집니다. 차액이 시가 임대료의 30% 이상이면 그 차액 전액이 매년 증여재산가액이 되므로, 5년치를 한 번에 계산하는 무상사용보다 오히려 불리해질 수 있습니다. 시가 임대료의 70% 이상(15억 원 기준 월 175만 원 이상)을 받아야 이 문제가 생기지 않습니다.
• 전세로 돌리면서 보증금을 약정만 하고 실제로 주고받지 않은 경우 — 미지급 보증금이 금전 무상대출 이익으로 과세될 수 있습니다(법 제41조의4).
• 시가 수준 월세를 받는 경우 — 자녀의 증여세 문제는 없으나, 부모가 2주택자이면 주택임대소득 비과세가 적용되지 않고, 1주택이어도 기준시가 12억 원을 초과하면 과세됩니다(소득세법 제12조제2호나목).

이 주제에서 세무서가 보는 것은 "누가, 어느 집에서, 언제부터 살았는가"입니다. 집값이 경계선 부근이거나 거주 형태가 바뀔 예정이라면, 실행 전에 평가액과 거주 계획을 수치로 만들어 비교해 보시고, 세무대리인 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.

※ 면책규정

본 글은 일반적인 세법 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 과세 여부는 개별 사실관계와 법령 개정, 과세관청의 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 의사결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거하여 발생한 결과에 대해 작성자는 책임을 지지 않습니다.