분당에서 집 갈아타기, 10월 1일 이후 종전 주택 처분기한 2년 단축 개정안의 판단 기준

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1. 질문

2021년 3월에 분당구 수내동 아파트를 사서 지금까지 가족과 살고 있습니다.

2026년 8월 20일에 서울 송파구 아파트 매매계약을 하고 계약금을 보냈습니다. 잔금은 10월 30일에 치를 예정입니다.

일시적 2주택은 새 집을 산 뒤 3년 안에만 팔면 된다고 알고 있었는데, 10월부터 2년으로 줄어든다는 기사를 봤습니다.

제 경우 분당 집은 언제까지 팔아야 하나요? 취득세도 같이 바뀌나요?

 

📌 결론부터 말씀드리면

① 정부 개정안대로 시행되면 양도소득세 처분기한은 2년이 됩니다. 새 주택의 취득일(잔금일)이 2026년 8월 4일 이후이고, 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있기 때문입니다.

② 취득세는 경과 기준일이 달라 3년이 유지될 가능성이 높습니다. 취득세 개편안은 2026년 8월 26일 이전 계약분에 종전 규정을 적용하므로, 같은 거래에서 양도세와 결론이 갈립니다.

③ 분당 집은 새 주택 취득일부터 2년 안에 양도(잔금 기준)를 마치는 일정으로 준비하시는 것이 안전합니다. 기한을 넘기면 비과세를 받지 못하는 데 그치지 않고, 다주택자 중과 대상이 될 수 있습니다.

자세한 근거와 판단 기준은 아래에서 설명드립니다.

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2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계 요약

종전 주택	성남시 분당구 아파트, 2021년 3월 취득, 취득 후 세대 전원 계속 거주
신규 주택	서울 송파구 아파트, 2026. 8. 20. 계약·계약금 지급, 2026. 10. 30. 잔금 예정
기타	두 주택 외에 주택·조합원입주권·분양권 없음(가정)
지역	분당구·송파구 모두 현재 조정대상지역

나. 쟁점

쟁점 ① 개정안에 따라 처분기한이 2년으로 단축되는 대상에 해당하는지

쟁점 ② 신규 주택의 취득일은 언제로 보는지

쟁점 ③ 종전 주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주)을 갖추었는지

쟁점 ④ 처분기한을 넘겨 양도하면 세금이 어떻게 달라지는지

쟁점 ⑤ 취득세와 종합부동산세의 처분기한도 함께 바뀌는지

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3. 쟁점별 관련 법령

법령 원문이 궁금하지 않으시면 이 섹션은 건너뛰고 4. 세무분석부터 읽으셔도 됩니다.

이 글은 2026년 9월 24일 현재 기준으로 작성했습니다. 처분기한을 2년으로 단축하는 개정 시행령은 아직 공포 전이며, 아래 개정 내용은 정부 발표안을 기준으로 한 것입니다. 최종 공포되는 조문에 따라 세부 요건이 달라질 수 있습니다.

가. 비과세의 근거 (쟁점 ①·③)

소득세법 제89조제1항제3호

1세대 1주택(가목)과, 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택(나목)의 양도소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 다만 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외합니다.

 

소득세법 시행령 제154조제1항 본문

양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상일 것을 요구합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것도 요구합니다.

 

소득세법 시행령 제155조제1항 (현행, 개정 2023. 2. 28.)

종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우 포함) 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용합니다. 현행 조문에는 지역 구분이 없습니다.

 

소득세법 시행령 제155조제18항

신규 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우, 법원에 경매를 신청한 경우, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우 등은 기한 내 양도한 것으로 봅니다.

제155조제16항(수도권 법인·공공기관의 지방 이전에 따른 5년 특례)은 본 사안과 무관하여 생략합니다.

 

나. 개정 예정 내용 (쟁점 ①·⑤)

재정경제부는 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에서 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 양도소득세·종합부동산세 1세대 1주택 특례 기간을 3년에서 2년으로 단축하기로 했습니다. 양도소득세 부분은 시행령 개정 사항입니다.

양도소득세	2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 주택을 새로 취득하고, 시행일(2026. 10. 1.) 이후 종전 주택을 양도하는 분부터
종합부동산세	2026. 8. 4. 이후 주택을 새로 취득하고, 2027. 6. 1. 기준 납세의무 성립분부터
경과조치(발표 내용)	2026. 8. 3. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되면 종전 규정(3년) 적용

 

다. 취득시기 (쟁점 ②)

 

소득세법 제98조

자산의 취득시기 및 양도시기는 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 합니다.

 

소득세법 시행령 제162조제1항

제1호는 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우 등기부 등에 기재된 등기접수일을, 제2호는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우 등기접수일을 취득시기로 정하고 있습니다. 제3호 이하(장기할부조건, 자기가 건설한 건축물 등)는 본 사안과 무관하여 생략합니다.

 

라. 처분기한 경과 시 (쟁점 ④)

소득세법 제104조제7항제1호

조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용합니다.

 

소득세법 시행령 제167조의10제1항제15호

제155조 등에 따라 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택은 중과 대상에서 제외합니다. 처분기한을 넘기면 이 요건을 충족하지 못하게 됩니다.

 

소득세법 시행령 제167조의10제1항제12호의2

보유기간 2년 이상 주택에 대한 중과 배제는 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택 등으로 한정되어 있어, 그 이후 양도분에는 중과가 다시 적용되고 있습니다.

 

소득세법 제95조제2항

제104조제7항 각 호에 따른 자산은 장기보유 특별공제 대상에서 제외합니다.

마. 취득세 (쟁점 ⑤)

행정안전부는 2026년 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안에서, 일시적 2주택 중과 배제와 관련하여 종전 주택이 조정대상지역에 소재하는 경우 처분 유예기한을 3년에서 2년으로 단축하기로 했습니다.

적용 대상	2026. 10. 1. 이후 신규 주택을 취득하는 분부터
경과조치	2026. 8. 26. 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금 지급 등 증빙이 확인되면 종전 규정(3년) 적용

취득세 개편안은 입법예고를 거쳐 국회 제출이 예정된 단계로, 양도소득세보다 확정까지 절차가 더 남아 있습니다.

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4. 세무분석

먼저 용어를 정리하겠습니다. 종전 주택은 원래 살던 집, 신규 주택은 새로 산 집입니다. 조정대상지역은 주택법에 따라 국토교통부가 지정하는 부동산 규제지역입니다. 처분기한은 새 집을 취득한 날부터 원래 살던 집을 팔아야 하는 기간이고, 잔금청산일은 매매대금의 잔금을 모두 치른 날입니다.

가. 처분기한이 2년인지 3년인지 (쟁점 ①)

구체적인 상황부터 보겠습니다.

 

사례 A. 분당 아파트를 보유한 상태에서 2026년 7월 20일 서울 아파트 잔금을 치른 경우
→ 신규 주택 취득일이 8월 3일 이전이므로 3년입니다.

 

사례 B. 분당 아파트를 보유한 상태에서 2026년 8월 20일 서울 아파트를 계약하고 10월 30일 잔금을 치르는 경우(질문자)
→ 취득일이 8월 4일 이후이고, 8월 3일 이전 계약에도 해당하지 않으므로 2년입니다.

 

사례 C. 분당 아파트를 보유한 상태에서 2026년 11월 인천 아파트 잔금을 치르는 경우
→ 신규 주택이 조정대상지역이 아니므로 3년이 유지됩니다.

 

단축 대상인지는 신규 주택의 취득일, 계약일, 두 주택의 소재지 세 가지로 판단합니다.

종전 주택	신규 주택	신규 주택 취득일	처분기한
조정대상지역	조정대상지역	2026. 8. 3. 이전	3년
조정대상지역	조정대상지역	2026. 8. 4. 이후 (8. 3. 이전 계약·계약금 지급분 제외)	2년
조정대상지역	비조정대상지역	무관	3년
비조정대상지역	조정대상지역	2026. 8. 4. 이후	최종 문언 확인 필요

 

표의 마지막 줄은 주의가 필요합니다. 정부 발표는 "조정대상지역 내 일시적 2주택자"를 대상으로 하여 두 주택이 모두 조정대상지역인 경우를 전제한 것으로 읽히지만, 일부 해설은 신규 주택의 소재지만을 기준으로 설명하고 있습니다. 2023년 2월 개정 전의 구 규정이 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규 주택을 취득한 경우에 단축 기한을 적용하는 구조였던 점에 비추어 이번에도 같은 방식일 가능성이 높으나, 이는 최종 조문이 공포되기 전까지는 해석상 판단의 영역입니다. 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 옮기시는 분도 당분간은 2년을 전제로 일정을 잡으시는 편이 안전합니다.

 

분당은 2025년 10월 16일자로 서울 전역과 함께 조정대상지역에 지정되어 있습니다. 따라서 분당 안에서 옮기는 경우, 분당에서 서울로 옮기는 경우, 서울에서 분당으로 옮기는 경우가 모두 2년 적용 대상이 됩니다. 조정대상지역은 수시로 지정·해제되므로 신규 주택 계약 시점에 국토교통부 공고로 한 번 더 확인하셔야 합니다.

 

시행일 전인 2026년 9월 30일 이전에 종전 주택을 양도하는 경우에는 현행 규정이 적용됩니다. 다만 그 경우 이미 신규 주택 취득 후 2년 이내이므로 결론에는 차이가 없습니다.

 

나. 신규 주택의 취득일 (쟁점 ②)

취득일은 계약일이 아니라 잔금청산일입니다(소득세법 제98조). 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일이 취득일이 됩니다(소득세법 시행령 제162조제1항제2호).

질문자의 신규 주택 취득일은 2026년 10월 30일입니다. 8월 20일 계약은 발표된 경과조치 기준일인 8월 3일보다 뒤이므로 종전 규정을 적용받을 수 없습니다. 따라서 분당 아파트는 2026년 10월 30일부터 2년 이내에 양도해야 합니다.

여기서 양도일 역시 매수인으로부터 잔금을 받는 날이 기준입니다. 기한 안에 매매계약만 체결하는 것으로는 부족하고, 잔금까지 받아야 합니다.

 

다. 종전 주택 자체의 비과세 요건 (쟁점 ③)

처분기한을 지키더라도 종전 주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 합니다(소득세법 시행령 제155조제1항, 제154조제1항).

 

첫째, 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득해야 합니다. 질문자는 2021년 3월 취득 후 약 5년 7개월 뒤 신규 주택을 취득하므로 충족합니다.

 

둘째, 보유기간 2년 이상이 필요하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상도 필요합니다. 거주요건은 양도 시점이 아니라 취득 당시의 지역 지정 여부로 판단합니다. 분당은 조정대상지역에서 2023년 1월 5일 해제되었다가 2025년 10월 16일 다시 지정되었으므로, 취득 시기에 따라 결론이 달라집니다.

분당 주택 취득 시기	2년 거주요건
2023. 1. 4. 이전(지정 기간 중)	적용
2023. 1. 5. ~ 2025. 10. 15.(해제 기간 중)	적용 안 됨
2025. 10. 16. 이후(재지정 후)	적용

질문자는 2021년 3월 취득분이므로 거주요건이 적용되지만, 취득 후 계속 거주하셨으므로 충족합니다.

 

셋째, 양도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 상당하는 양도차익은 과세됩니다(소득세법 제89조제1항제3호). 분당 아파트의 예상 양도가액에 따라 이 부분도 함께 계산해 보셔야 합니다.

 

라. 처분기한을 넘겨 양도하는 경우 (쟁점 ④)

기한을 넘기면 두 가지가 동시에 바뀝니다.

 

하나는 비과세를 받지 못한다는 점입니다. 종전 주택의 양도차익 전액이 과세 대상이 됩니다.

 

다른 하나는 중과입니다. 일시적 2주택 특례 요건을 모두 충족한 주택만 중과 대상에서 제외되므로(소득세법 시행령 제167조의10제1항제15호), 기한을 넘긴 종전 주택은 조정대상지역 1세대 2주택으로서 기본세율에 20%포인트가 가산되고(소득세법 제104조제7항제1호), 장기보유 특별공제도 적용되지 않습니다(소득세법 제95조제2항). 다주택자 중과 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지로 종료되었습니다(소득세법 시행령 제167조의10제1항제12호의2).

 

정부 개편안에는 2027~2028년 양도분에 대해 조정대상지역 다주택자 중과를 한시 완화하는 내용도 포함되어 있습니다. 그러나 중과세율은 소득세법 본법 사항이라 국회 의결이 필요하고, 현재 확정되지 않았습니다. 처분기한을 넘길 것을 전제로 이 완화안에 기대는 계획은 권하지 않습니다.

 

기한 내에 팔리지 않을 때를 대비한 장치도 있습니다. 기한 만료일 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나, 법원에 경매를 신청했거나, 공매가 진행 중인 경우 등은 기한 내 양도로 봅니다(소득세법 시행령 제155조제18항). 현행 조문은 "3년이 되는 날 현재"로 규정하고 있으므로, 개정 시행령에서 이 기준일이 2년으로 함께 조정되는지는 공포 후 확인이 필요합니다.

 

마. 취득세와 종합부동산세 (쟁점 ⑤)

취득세도 단축이 예정되어 있지만 기준일이 양도소득세와 다릅니다. 취득세 개편안은 종전 주택이 조정대상지역에 있으면 처분 유예기한을 2년으로 줄이되, 2026년 10월 1일 이후 신규 주택 취득분부터 적용하고, 8월 26일 이전 계약분은 종전 3년을 유지합니다.

질문자는 10월 30일에 취득하므로 원칙적으로는 적용 대상이지만, 8월 20일에 계약하고 계약금을 지급했으므로 경과조치에 따라 취득세는 3년이 적용될 것으로 보입니다. 결과적으로 같은 거래에서 양도세 처분기한은 2년, 취득세 처분기한은 3년이 되는 셈입니다. 실무에서는 더 짧은 2년에 맞추어 일정을 관리하시면 두 세목을 모두 충족할 수 있습니다.

 

종합부동산세의 일시적 2주택 특례 기간도 2027년 6월 1일 과세기준일분부터 2년으로 단축될 예정입니다. 양도세 기한인 2년 안에 분당 아파트를 양도하시면 종합부동산세 특례 기간 안에도 들어오게 됩니다.

 

바. 실무 관리 방법

① 신규 주택의 잔금일을 먼저 확정하고, 그날부터 2년이 되는 날을 종전 주택의 잔금 기한으로 달력에 표시해 두십시오.

② 2026년 8월 3일 이전에 계약하셨다면 매매계약서와 계약금 이체 내역을 반드시 보관하십시오. 경과조치 적용의 유일한 근거가 됩니다. 취득세는 8월 26일이 기준이므로 같은 서류가 필요합니다.

③ 종전 주택과 신규 주택의 소재지가 계약 시점에 조정대상지역인지 국토교통부 공고로 확인하십시오.

④ 종전 주택 매도는 기한 만료 6개월 전부터 매수인의 잔금일을 기한 안으로 확정하는 방식으로 진행하십시오. 매수인의 대출이나 세입자 문제로 잔금이 밀리면 기한을 넘길 수 있습니다.

⑤ 기한 내 매도가 어려워 보이면 만료 전에 한국자산관리공사 매각 의뢰 등 예외 사유를 검토하십시오.

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5. 결론

정부 개정안이 발표대로 시행되면, 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 주택을 새로 취득하고 10월 1일 이후 조정대상지역 종전 주택을 양도하는 경우 처분기한은 2년입니다. 질문자의 경우 신규 주택 취득일인 2026년 10월 30일부터 2년 이내에 분당 아파트를 양도해야 비과세를 받을 수 있습니다.

 

다음의 경우에는 종전과 같이 3년이 적용되거나 특례 자체가 적용되지 않습니다.

• 신규 주택을 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 그 이전에 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되는 경우: 3년
• 신규 주택이 조정대상지역이 아닌 경우: 3년
• 종전 주택 취득 후 1년이 지나기 전에 신규 주택을 취득한 경우: 특례 적용 불가
• 취득 당시 조정대상지역이었던 종전 주택에 2년 이상 거주하지 않은 경우: 특례 적용 불가

한편 기한 만료일 현재 한국자산관리공사 매각 의뢰, 경매 신청, 공매 진행 등의 사유가 있으면 기한 내 양도로 인정받을 수 있고, 취득세는 8월 26일 이전 계약분에 대해 3년이 유지될 예정입니다.

 

갈아타기의 세금은 "언제 파느냐"보다 "새 집 잔금을 언제 치렀느냐"에서 결정됩니다.

이미 새 집을 계약하셨다면 잔금일, 계약금 지급 증빙, 종전 주택 양도 예정일을 지금 정리해 두시고, 일정이 빠듯하다면 매도 계획을 세우기 전에 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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※ 면책규정

본 글은 일반적인 세법 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 과세 여부는 개별 사실관계와 법령 개정, 과세관청의 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 의사결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거하여 발생한 결과에 대해 작성자는 책임을 지지 않습니다.