부부 공동명의 자금조달계획서

1. 질문

맞벌이 부부입니다. 이번 달에 아파트를 10억 원에 매수하는 계약을 했고, 현재 세입자가 살고 있어 전세보증금 6억 원을 승계하는 조건입니다. 등기는 남편과 아내 5:5 공동명의로 할 예정입니다.

자금 사정은 남편 예금이 4억 원, 아내 예금이 5,000만 원입니다. 아내 몫이 부족해서 남편 돈으로 보태려고 합니다.

부동산 중개사무소에서 자금조달계획서를 내야 한다고 안내받았는데, 궁금한 점이 있습니다.

공동명의면 자금조달계획서를 부부가 각각 내야 하나요? 세입자 전세보증금 6억 원은 누구 자금으로 적어야 하나요? 아내가 부족한 1억 5,000만 원을 남편이 보태 주면 증여세 신고를 해야 하는지, 차용증을 쓰면 되는지도 궁금합니다. 그리고 이 서류가 나중에 세무서까지 넘어가서 조사를 받게 되는 건지도 알고 싶습니다.

📌 결론부터 말씀드리면

자금조달계획서는 매수인별로 각자 작성하고, 모든 금액을 등기 지분대로 나눠 적는 것이 원칙입니다.

10억 원을 5:5로 취득하면 각자 5억 원의 조달 계획을 적어야 하고, 승계하는 전세보증금 6억 원도 지분대로 3억 원씩 각자의 임대보증금 란에 기재합니다. 지분은 5:5인데 자금은 한쪽이 대부분 부담한 것으로 적으면, 그 차이가 그대로 증여세 검증 대상이 됩니다.

아내의 부족 자금 1억 5,000만 원은 증여로 정리하는 것이 가장 깔끔합니다.

배우자 간에는 10년간 6억 원까지 증여재산공제가 적용되어 증여세가 나오지 않기 때문입니다(상속세 및 증여세법 제53조제1호). 차용으로 처리할 수도 있지만, 부부 사이의 차용은 실제 상환이 뒷받침되지 않으면 증여로 추정될 위험이 있습니다(상속세 및 증여세법 제45조제1항).

자금조달계획서는 제출로 끝나는 서류가 아닙니다.

신고 내용의 검증 결과는 관할 세무서로 통보되어 과세자료로 활용되고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제5조제3항), 계획서·등기 지분·실제 계좌이체 내역이 서로 다르면 증여세 소명 요구로 이어질 수 있습니다. 거짓으로 적으면 취득가액의 2%에 해당하는 과태료 부과 대상도 됩니다.

 

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계 요약

구분	내용
매수 물건	아파트, 매매가 10억 원(전세보증금 6억 원 승계 조건)
명의	부부 5:5 공동명의 예정
자금	남편 예금 4억 원, 아내 예금 5,000만 원
부족분	아내 몫 1억 5,000만 원을 남편 자금으로 보전 예정

아래 분석은 이 아파트가 투기과열지구·조정대상지역이 아닌 지역에 있다는 전제로 작성했습니다. 규제지역이라면 제출 요건과 증빙이 더 무거워지므로, 계약 전에 해당 지역의 규제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

나. 쟁점

• 쟁점 ① 자금조달계획서는 누가, 언제까지, 어떤 경우에 제출해야 하는지
• 쟁점 ② 공동명의일 때 계획서를 어떻게 나눠 작성하는지
• 쟁점 ③ 승계하는 전세보증금은 어느 항목에 어떻게 적는지
• 쟁점 ④ 부부 간 자금 차이는 증여·차용·지분 조정 중 어떻게 정리하는 것이 유리한지
• 쟁점 ⑤ 제출 이후 세무서 검증은 어떻게 이루어지고, 잘못 적으면 어떤 제재가 있는지

3. 쟁점별 관련 법령

법령 원문이 궁금하지 않으시면 이 섹션은 건너뛰고 4. 세무분석부터 읽으셔도 됩니다.

가. 부동산 거래신고 (쟁점 ①·②·③·⑤)

부동산 매매계약을 체결한 거래당사자는 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 계약 체결일부터 30일 이내에 신고관청에 공동으로 신고하여야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항, 시행령 제3조제1항).

 

법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억 원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우에는 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식과 입주 계획이 신고사항에 포함되고, 투기과열지구에 소재하는 주택은 자금의 조달계획을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1 제3호).

 

법인이 주택을 매수하는 경우에는 금액·지역과 관계없이 취득목적·자금 조달계획 등을 신고하고(같은 별표 제2호나목), 토지거래허가를 받아 허가구역에 소재하는 주택을 매수하는 경우에도 자금 조달계획과 증명 서류를 제출해야 합니다(같은 별표 제3호의2).

 

이 신고는 부동산거래계약 신고서와 함께 별지 제1호의3서식의 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 제출하는 방법으로 하며, 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조제6항·제7항).

 

신고관청은 신고 내용을 검증하고, 검증 결과를 해당 부동산 소재지 관할 세무관서의 장에게 통보하며, 세무관서의 장은 이를 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제5조제3항).

 

신고를 하지 않으면 500만 원 이하의 과태료가 부과되며, 부과기준상 신고 지연 기간과 실제 거래가격에 따라 10만 원부터 300만 원까지입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조제2항제1호, 같은 법 시행령 제20조, 별표 3).

 

신고를 거짓으로 하면 취득가액의 10% 이하의 범위에서 과태료가 부과되는데, 부과기준상 실제 거래가격 외의 사항을 거짓으로 신고한 경우에는 취득가액의 2%입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조제3항, 같은 법 시행령 별표 3).

 

신고관청은 신고 내용의 확인을 위하여 거래계약서 사본, 거래대금 지급을 확인할 수 있는 입금표·통장 사본 등의 제출을 요구할 수 있고, 이를 제출하지 않거나 거짓으로 제출하면 3,000만 원 이하의 과태료 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조, 제28조제1항제3호, 같은 법 시행규칙 제6조제1항).

나. 증여세 (쟁점 ④)

재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 그 재산을 취득한 때에 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제45조제1항).

 

채무를 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에도 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제45조제2항). 다만 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 적용하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제45조제3항).

 

거주자가 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 6억 원을 증여세 과세가액에서 공제하되, 증여받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합하여 6억 원을 초과하는 부분은 공제하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제53조제1호).

 

타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 무상 대출 시 대출금액에 적정 이자율을 곱한 금액을, 저리 대출 시 그 금액에서 실제 지급한 이자를 뺀 금액을 증여재산가액으로 하되, 그 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외합니다(상속세 및 증여세법 제41조의4제1항).

 

대출기간이 정해지지 않은 경우에는 1년으로 보고, 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제41조의4제2항).

4. 세무분석

용어 

• 자금조달계획서: 주택을 살 때 돈을 어떻게 마련해 어떤 방식으로 지급할지를 적어 실거래 신고와 함께 내는 서류입니다. 정식 명칭은 "주택취득자금 조달 및 입주 계획서"입니다.
• 보증금 승계(갭투자): 세입자가 있는 집을 사면서 전세보증금 반환 의무를 떠안는 대신 그만큼 매매대금 지급을 줄이는 방식입니다. 승계한 보증금은 세법상 매수인의 채무입니다.
• 증여재산공제: 가족에게서 증여받을 때 일정액까지 증여세를 매기지 않는 공제로, 배우자는 10년간 6억 원입니다.
• 증여 추정: 소득·재산에 비해 취득자금이 부족한 사람이 재산을 취득하면, 부족분을 증여받은 것으로 일단 추정하고 납세자에게 소명 책임을 지우는 제도입니다.

가. 누가, 언제까지 내야 하나 (쟁점 ①)

구분	자금조달계획서	증빙서류
투기과열지구·조정대상지역 주택	금액과 관계없이 제출	투기과열지구는 예금잔액증명 등 증빙 첨부
그 밖의 지역 주택	실거래가 6억 원 이상이면 제출	증빙 첨부 의무 없음
법인 매수	지역·금액과 관계없이 제출	투기과열지구는 증빙 첨부

제출 기한은 실거래 신고 기한과 같은 계약 체결일부터 30일 이내이고, 통상 중개사무소의 실거래 신고와 함께 제출합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항).

 

토지거래허가구역에서 허가를 받아 주택을 매수하는 경우에도 계획서와 증빙을 내야 하고(시행령 별표 1 제3호의2), 증빙 대상이라도 대출 미실행 등으로 금액 증명이 어려우면 사유서로 갈음할 수 있습니다(시행규칙 제2조제7항). 질문의 아파트는 비규제지역이라도 10억 원이므로 제출 대상입니다.

 

한편 2025년 10월 이후 서울 전역과 경기 일부 지역이 규제지역·토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 규제지역에서는 금액과 관계없이 계획서를 내야 하고, 토지거래허가구역에서는 실거주 요건 때문에 전세보증금을 승계하는 매수 자체가 제한될 수 있으므로, 어느 지역이든 계약 전에 지정 현황부터 확인하는 것이 순서입니다.

나. 공동명의면 각자, 지분대로 적습니다 (쟁점 ②·③)

자금조달계획서는 매수인별로 작성합니다. 부부 공동명의면 남편 것 하나, 아내 것 하나를 각각 작성해 제출하고, 각자의 계획서에는 전체 매매대금이 아니라 자기 지분에 해당하는 금액을 적습니다.

 

질문 사례를 서식 항목(금융기관 예금액, 증여·상속, 임대보증금, 그 밖의 차입금 등으로 구분되어 있습니다. 시행규칙 제2조제7항)에 맞춰 나누면 다음과 같습니다(단위: 만 원).

서식 항목	남편(지분 50%)	아내(지분 50%)
취득 지분 해당액	50,000	50,000
차입금 등 — 임대보증금(승계)	30,000	30,000
자기자금 — 금융기관 예금액	20,000	5,000
자기자금 — 증여·상속 (또는 그 밖의 차입금)	—	15,000
합계	50,000	50,000

여기서 두 가지가 핵심입니다.

첫째, 승계하는 전세보증금 6억 원은 매도인이나 세입자의 자금이 아니라 매수인 부부의 채무입니다. 지분대로 3억 원씩 각자의 "임대보증금" 란에 적고, 지급방식 란에서는 보증금 승계 금액으로 표시합니다. 임대보증금 항목의 증빙 서류는 부동산 임대차계약서입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조제7항제7호). 보증금을 한 사람 란에 몰아 적으면 그 사람만 6억 원의 채무를 지고 나머지 한 명은 자기자금만으로 5억 원을 조달한 모양이 되어, 지분과 자금 부담이 어긋납니다.

둘째, 지분 비율과 자금 부담 비율이 다르면 그 차이는 증여 문제로 연결됩니다. 등기는 5:5인데 실제 돈은 남편이 대부분 냈다면, 아내는 자기 지분의 취득자금 일부를 남편에게서 받은 것이고, 이것이 바로 다음 쟁점입니다.

다. 아내의 부족 자금 1억 5,000만 원 — 세 가지 선택지 (쟁점 ④)

선택지 1 — 증여로 정리(일반적으로 가장 깔끔합니다).

배우자 간에는 10년간 6억 원까지 증여재산공제가 적용되므로, 1억 5,000만 원을 증여해도 증여세는 0원입니다(상속세 및 증여세법 제53조제1호). 계획서에는 아내의 "증여·상속" 란에 1억 5,000만 원을 적습니다. 세액이 없더라도 증여세 신고를 해 두면 자금 출처가 공적으로 확정되고, 10년 내 공제 한도(6억 원) 관리도 명확해집니다. 증여·상속 항목의 증빙 서류 자체가 증여세 신고서 또는 납세증명서로 정해져 있으므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조제7항제3호), 증빙 제출 의무가 없는 지역이라도 신고서를 갖춰 두는 것이 사후 소명에서 가장 확실합니다. 다만 이후 10년 안에 추가로 배우자 증여를 받으면 합산되므로(상속세 및 증여세법 제53조제1호 후단) 앞으로의 증여 계획까지 보고 결정해야 합니다.

 

선택지 2 — 차용으로 처리.

아내가 남편에게 빌리는 것으로 하면 계획서의 "그 밖의 차입금" 란에 적습니다. 1억 5,000만 원을 무이자로 빌려도 적정 이자율(연 4.6%)로 계산한 이자 상당액이 연 690만 원으로 기준금액 1,000만 원에 미달하여 그 자체로 증여세가 과세되지는 않습니다(상속세 및 증여세법 제41조의4제1항). 그러나 부부는 생활비가 섞이는 관계여서, 차용증만 있고 실제 상환 내역이 없으면 처음부터 증여받은 것으로 추정될 위험이 큽니다(상속세 및 증여세법 제45조제1항). 차용을 택한다면 차용증 작성, 확정일자, 계좌이체에 의한 정기 상환까지 실행할 자신이 있을 때만 권합니다.

 

선택지 3 — 지분을 자금 부담대로 조정.

아예 등기 지분을 실제 부담 가능한 자금 비율로 정하는 방법입니다. 증여·차용 문제는 원천적으로 없어지지만, 이 사례에서 아내의 자기자금 5,000만 원만으로 지분을 정하면 아내 지분이 지나치게 작아져 공동명의의 실익(향후 양도소득세 기본공제·누진세율 분산, 임대소득 분산 등)이 줄어듭니다. 배우자 공제 6억 원이 있는 부부 사이에서는 선택지 1이 간명한 경우가 많고, 선택지 3은 공제 한도를 이미 소진했거나 부부 외 공동취득(형제, 부모 자녀)처럼 공제가 작은 관계에서 더 의미가 있습니다.

부부가 아닌 가족과 공동명의를 하는 경우에는 증여재산공제가 직계존비속 5,000만 원, 기타 친족 1,000만 원으로 줄어들기 때문에(상속세 및 증여세법 제53조제2호·제4호), 부족 자금을 증여로 정리하면 바로 증여세가 계산될 수 있습니다. 이때는 차용 요건을 제대로 갖추거나 지분 조정을 우선 검토해야 합니다.

라. 승계한 보증금은 "나중에"가 더 중요합니다 (쟁점 ③·④)

승계한 전세보증금은 계획서를 낼 때 끝나는 것이 아니라, 임대차가 끝나 보증금을 반환할 때 두 번째 검증을 받습니다.

보증금 6억 원을 지분대로 3억 원씩 채무로 승계했다면, 반환할 때도 각자 3억 원씩 부담해야 합니다. 반환 자금을 남편이 전부 부담하면 아내는 자기 채무 3억 원을 남편 돈으로 갚은 것이 되고, 채무 상환자금도 증여 추정 대상이므로(상속세 및 증여세법 제45조제2항) 그 시점에 다시 증여 문제가 생깁니다. 이때는 1억 5,000만 원이 아니라 3억 원이 문제 되고, 앞서 1억 5,000만 원을 이미 증여로 정리했다면 10년 합산으로 4억 5,000만 원이 되어 공제 6억 원의 상당 부분을 쓰게 됩니다.

전세를 끼고 공동명의로 집을 살 때는 "취득 시점의 현금"만이 아니라 "보증금 반환 시점의 현금"까지 각자 마련할 수 있는지를 미리 계산해 두어야 하는 이유입니다.

마. 계획서는 세무서로 갑니다 (쟁점 ⑤)

신고관청은 신고 내용을 검증한 결과를 관할 세무서에 통보하고, 세무서는 이를 과세자료로 활용할 수 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제5조제3항). 실무에서는 계획서상 자금 구성, 등기 지분, 실제 계좌이체 내역, 매수인의 신고소득을 대조하여 차이가 있으면 자금 출처에 대한 소명 안내문이 나오고, 소명이 충분하지 않으면 증여세 조사로 이어질 수 있습니다. 취득자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있으면 증여 추정은 적용되지 않으므로(상속세 및 증여세법 제45조제3항), 결국 관건은 계획서와 실제 자금 흐름을 일치시키고 그 증빙을 남겨 두는 것입니다.

계획서를 포함한 신고를 하지 않으면 500만 원 이하(부과기준상 10만~300만 원)의 과태료(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조제2항제1호, 같은 법 시행령 별표 3), 거짓으로 적으면 실제 거래가격 외의 사항에 대한 거짓 신고로서 취득가액의 2%에 해당하는 과태료 대상이 됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조제3항, 같은 법 시행령 별표 3). 10억 원 아파트라면 거짓 기재 과태료만 2,000만 원입니다. 조사 과정에서 거래대금 지급 증명 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출하면 별도로 3,000만 원 이하의 과태료 대상이 됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조, 제28조제1항제3호).

바. 실무 관리 방법

1. 계약 전에 규제지역·토지거래허가구역 여부부터 확인하십시오. 제출 서류의 범위와 거래 가능 여부 자체가 달라집니다.
2. 지분 비율은 등기 전에, 자금 계획과 함께 정하십시오. 계획서 제출 후 지분을 바꾸면 그 자체가 증여·양도 문제를 만듭니다.
3. 모든 항목을 지분대로 안분해 적으십시오. 승계 보증금, 대출, 자기자금 모두 마찬가지입니다.
4. 배우자 보전분은 증여로 정리하고, 세액이 없어도 증여세 신고를 해 두십시오. 10년 내 배우자 증여 합산 관리의 출발점이 됩니다.
5. 차용을 택했다면 차용증·이체 상환 기록을 실제로 만드십시오. 서류만 있는 차용은 증여 추정을 막지 못합니다.
6. 계획서 사본과 자금 이체 증빙을 보증금 반환 시점까지 보관하십시오. 소명 안내문은 취득 후 한참 지나서 올 수 있고, 보증금 반환 때 두 번째 검증이 있습니다.

5. 결론

부부 공동명의로 전세 낀 아파트를 살 때 자금조달계획서는 매수인 각자가 지분대로 작성하는 것이 원칙이고, 승계하는 전세보증금도 지분대로 나눠 각자의 임대보증금 란에 적어야 합니다. 배우자의 부족 자금은 10년간 6억 원의 배우자 증여재산공제 안에서 증여로 정리하고 신고까지 마쳐 두는 것이 가장 분쟁이 적은 길입니다. 계획서는 세무서로 통보되는 과세자료이므로, 계획서·등기 지분·실제 이체 내역이 일치하도록 설계한 뒤에 계약을 진행하시기 바랍니다.

 

반면 다음과 같은 경우에는 기대하신 결과가 나오지 않습니다.

• 보증금 6억 원을 한 사람의 임대보증금 란에 몰아 적은 경우 — 지분과 자금 부담이 어긋나 그 차이가 증여세 검증 대상이 됩니다(상속세 및 증여세법 제45조제1항).
• 부족 자금을 증여인지 차용인지 정하지 않고 계좌이체만 한 경우 — 소명 안내문을 받고 나서는 어느 쪽으로도 입증이 어려워집니다.
• 차용증만 쓰고 상환 실적이 없는 경우 — 부부 간 차용은 증여로 추정될 위험이 큽니다(상속세 및 증여세법 제45조제1항).
• 보증금 반환 자금을 한쪽이 전부 부담한 경우 — 채무 상환자금의 증여 추정이 적용되어 취득 때보다 큰 금액이 문제 될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제45조제2항).
• 계획서를 사실과 다르게 적은 경우 — 취득가액의 2% 과태료에 증여세 조사까지 더해질 수 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조제3항).

자금조달계획서는 과태료를 피하기 위한 서식이 아니라, 앞으로 10년간 과세관청이 들여다볼 우리 부부의 자금 설계도입니다. 지분·보증금·부족 자금의 처리 방향을 계약 전에 세무대리인과 함께 확정하신 뒤 작성하시기를 권합니다.

※ 면책규정

본 글은 일반적인 세법 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 과세 여부는 개별 사실관계와 법령 개정, 과세관청의 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 의사결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거하여 발생한 결과에 대해 작성자는 책임을 지지 않습니다.