상생임대주택, 2026년 12월 31일이 마지막입니다 — 거주 없이 비과세 받는 계약서 한 장(양도세 2억 차이)

1. 질문

2021년 5월에 서울 아파트를 9억 원에 샀습니다. 취득할 당시 그 지역은 조정대상지역이었습니다.

그런데 바로 회사에서 지방 발령을 받아 지금까지 한 번도 그 집에 살아본 적이 없습니다. 계속 전세를 놓고 있고, 현재 세입자와는 2025년 4월부터 보증금 6억 원에 2년 계약을 맺어 2027년 4월이 만기입니다. 세입자는 계속 살고 싶다고 합니다.

언젠가 이 집을 팔 생각인데, 거주를 안 했으면 1세대 1주택 비과세를 못 받는다고 들었습니다. 그러다 상생임대주택이라는 제도가 있는데 2026년 말까지만 가능하다는 이야기를 들었습니다.

제가 지금 무엇을 해야 하는지, 보증금을 얼마까지 올릴 수 있는지, 거주를 안 해도 정말 비과세가 되는지, 장기보유특별공제도 그대로 받을 수 있는지 궁금합니다. 그리고 언제까지 팔아야 하는지도 알고 싶습니다.

📌 결론부터 말씀드리면

세입자와의 갱신계약을 2026년 12월 31일까지 체결하셔야 합니다.

상생임대차계약은 보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하여야 하고, 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결해야 하며, 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정됩니다(소득세법 시행령 제155조의3제1항제1호). 체결 시기를 객관적으로 입증하는 장치이므로 기한 내의 지급 증빙을 함께 만들어 두셔야 합니다. 질문하신 분의 직전 임대차계약은 2026년 10월에 이미 1년 6개월을 넘겼으므로, 지금이 계약을 맺을 수 있는 시점입니다.

 

효과는 거주기간 요건의 면제이고, 이 사례에서는 세액이 2억 3,097만 원과 2,787만 원으로 갈립니다.

취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년을 거주해야 비과세되는데(소득세법 시행령 제154조제1항), 상생임대주택이 되면 이 거주기간 제한을 받지 않습니다(소득세법 시행령 제155조의3제1항).

 

다만 장기보유특별공제의 거주기간 공제율까지 주는 제도는 아닙니다.

표2를 적용받을 자격은 생기지만 거주기간별 공제율은 실제 거주한 기간으로 계산되므로, 거주가 0년이면 보유기간 공제만 받습니다. 그리고 상생임대차계약에 따른 임대를 2년 채운 뒤 정해진 기한까지 양도해야 하므로, 계약 시점부터 매도 시점까지 역산해서 계획하셔야 합니다.

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계 요약

구분	내용
취득	2021년 5월, 서울 아파트 9억 원, 취득 당시 조정대상지역
거주	지방 발령으로 거주 사실 없음
현재 임대	2025년 4월 ~ 2027년 4월, 보증금 6억 원
세입자 의사	계속 거주 희망
보유 주택 수	해당 아파트 1채

나. 쟁점

• 쟁점 ① 상생임대주택 특례는 무엇을 면제해 주는 제도인지
• 쟁점 ② 상생임대주택으로 인정받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하는지
• 쟁점 ③ 지금 시점에서 언제까지 무엇을 해야 하고, 언제까지 양도해야 하는지
• 쟁점 ④ 절세 효과는 구체적으로 얼마인지
• 쟁점 ⑤ 특례를 적용받아도 해결되지 않는 것은 무엇인지

3. 쟁점별 관련 법령

법령 원문이 궁금하지 않으시면 이 섹션은 건너뛰고 4. 세무분석부터 읽으셔도 됩니다.

가. 1세대 1주택 비과세와 거주요건 (쟁점 ①)

1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외합니다)의 양도로 발생하는 소득에는 양도소득세를 과세하지 않습니다(소득세법 제89조제1항제3호가목).

그 요건이란 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상인 것을 말하는데, 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다(소득세법 시행령 제154조제1항).

나. 장기보유특별공제 (쟁점 ④·⑤)

장기보유 특별공제액은 보유기간이 3년 이상인 자산의 양도차익에 표 1의 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말합니다. 다만 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당하는 자산은 양도차익에 표 2의 보유기간별 공제율을 곱한 금액과 거주기간별 공제율을 곱한 금액을 합산합니다(소득세법 제95조제2항).

여기서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이란 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말합니다(소득세법 시행령 제159조의4).

고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 12억 원을 초과하는 부분에 대응하는 금액으로 계산합니다(소득세법 제95조제3항, 같은 법 시행령 제160조제1항).

다. 상생임대주택 특례 (쟁점 ①·②·③)

국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함합니다)을 소유한 1세대가 다음 요건을 모두 갖춘 주택(상생임대주택)을 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 합니다) 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않습니다(소득세법 시행령 제155조의3제1항).

• 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외합니다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정합니다)하고 임대를 개시할 것(제1호)
• 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것(제2호)
• 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것(제3호)

상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 증가율을 계산합니다(소득세법 시행령 제155조의3제2항). 그 기준은 국토교통부령으로 정해지는데, 임대보증금을 월임대료로 전환하려면 임차인의 동의를 받아야 하고 전환되는 월임대료는 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없으며(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조), 그 범위는 연 1할과 한국은행 공시 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 비율입니다(주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조).

임대기간은 월력에 따라 계산하며 1개월 미만인 경우에는 1개월로 봅니다(소득세법 시행령 제155조의3제3항). 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하면 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하는데(소득세법 시행령 제155조의3제4항), 그 요건이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말합니다(소득세법 시행규칙 제74조의3).

특례를 적용받으려는 자는 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3제5항).

4. 세무분석

용어 풀이

• 직전 임대차계약: 주택을 취득한 뒤 임차인과 맺은 바로 앞의 임대차계약입니다. 집을 살 때 세입자를 그대로 떠안아 임대인 지위만 승계된 계약은 여기서 제외됩니다.
• 상생임대차계약: 직전 임대차계약보다 보증금이나 임대료를 5% 이하로만 올린 계약으로, 2026년 12월 31일까지 체결해야 합니다.
• 거주기간 제한의 면제: 비과세와 장기보유특별공제 표2를 적용할 때 요구되는 "2년 거주"를 요구하지 않는다는 뜻입니다. 거주를 한 것으로 쳐 준다는 뜻은 아닙니다.
• 고가주택: 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 주택으로, 초과분에 대응하는 양도차익은 비과세되지 않습니다.

가. 절세 효과부터 보겠습니다 (쟁점 ④)

질문하신 사례에서 2029년 하반기에 16억 원으로 양도한다고 가정했습니다. 2021년 5월 취득이므로 보유기간은 8년 이상 9년 미만이 됩니다(단위: 만 원).

구분	A 상생임대 미적용	B 상생임대 적용	C 실제로 2년 거주한 경우
1세대 1주택 비과세	불가(거주 0년)	적용	적용
과세대상 양도차익	70,000	17,500	17,500
장기보유특별공제율	16%(표1 보유 8년)	32%(표2 보유 8년)	40%(표2 보유 32% + 거주 8%)
장기보유특별공제액	11,200	5,600	7,000
양도소득금액	58,800	11,900	10,500
과세표준	58,550	11,650	10,250
총 세액(지방소득세 포함)	23,097	2,787	2,248

A와 B의 차이가 2억 310만 원입니다. 계약서 한 장의 차이가 아니라, 비과세 자체가 되느냐 안 되느냐의 차이이기 때문입니다.

B와 C의 차이 539만 원은 장기보유특별공제의 거주기간 공제율 8%에서 나옵니다. 즉 상생임대주택 특례는 비과세를 살려 주는 효과가 거의 전부이고, 장기보유특별공제의 거주 공제까지 채워 주지는 않습니다.

나. 특례가 면제해 주는 것과 면제해 주지 않는 것 (쟁점 ①·⑤)

항목	상생임대 특례 적용 시
비과세의 2년 거주요건(시행령 제154조제1항)	면제
장기보유특별공제 표2 적용 자격(시행령 제159조의4)	면제
장기임대주택 보유 시 거주주택 비과세의 2년 거주요건(시행령 제155조제20항제1호)	면제
2년 보유요건	면제되지 않음
장기보유특별공제의 거주기간별 공제율	실제 거주기간으로 계산(거주 0년이면 0%)
12억 원 초과 고가주택의 초과분 과세	그대로 과세
다주택 상태의 양도	특례 대상 아님(양도 시점에 1세대 1주택이거나 1세대 1주택으로 보는 경우여야 함)

조문은 "거주기간의 제한을 받지 않는다"고 정하고 있을 뿐이므로, 거주한 것으로 의제하는 규정이 아니라는 점을 분명히 알아 두셔야 합니다. 제도가 처음 도입되었을 때의 조문은 "해당 임대기간에 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 보아 거주기간을 계산한다"는 거주 의제 방식이었으나, 2022년 8월 2일 개정으로 지금의 거주기간 제한 면제 방식으로 바뀌었습니다. 현행 조문은 거주한 기간을 늘려 주지 않으므로 장기보유특별공제의 거주기간별 공제율은 실제 거주기간으로만 계산됩니다.

한편 상생임대차계약에 따른 임대를 개시할 당시에 주택을 여러 채 보유하고 있었더라도, 다른 주택을 먼저 양도한 뒤 요건을 모두 갖춘 상생임대주택을 양도하는 경우에는 특례를 적용받을 수 있습니다(서면-2024-부동산-2519, 2024.10.23.). 조문이 "1주택을 소유한 1세대가 ... 양도하는 경우"라고 정하고 있어 양도 시점을 기준으로 판단하기 때문입니다.

다. 지금부터 해야 할 일 — 역산 타임라인 (쟁점 ②·③)

질문하신 분의 일정에 조문을 대입하면 다음과 같습니다.

시점	할 일	근거
2025년 4월	직전 임대차계약 임대 개시(보증금 6억 원)	제155조의3제1항제2호
2026년 10월	직전 임대차계약 임대기간 1년 6개월 충족	제155조의3제1항제2호
2026년 12월 31일까지	세입자와 갱신계약(상생임대차계약) 체결 + 계약금 수령 및 증빙 확보	제155조의3제1항제1호
2027년 4월	상생임대차계약에 따른 임대 개시	제155조의3제1항제1호
2029년 4월	상생임대 임대기간 2년 충족	제155조의3제1항제3호
2029년 12월 31일까지	양도(잔금 수령)	제155조의3제1항

여기서 보증금은 6억 원의 5%인 3,000만 원까지만 올릴 수 있으므로 6억 3,000만 원이 상한입니다. 보증금 일부를 월세로 바꾸시려면 임차인의 동의를 받아야 하고, 전환되는 월임대료가 연 1할과 기준금리에 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 비율의 범위를 넘지 않아야 하며, 그 기준에 따라 환산한 금액으로 5% 초과 여부를 판정합니다(소득세법 시행령 제155조의3제2항, 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항, 같은 법 시행규칙 제18조, 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조).

 

양도기한을 계산할 때는 "임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날"과 "2029년 12월 31일" 중 빠른 날이라는 점에 주의하셔야 합니다. 이 사례에서는 임대 종료일이 2029년 4월이므로 1년 후는 2030년 4월이지만, 2029년 12월 31일이 더 빠르므로 2029년 12월 31일이 기한입니다. 임대 종료 후 양도까지 8개월밖에 없는 셈입니다.

 

만약 상생임대차계약에 따른 임대 개시가 2028년으로 넘어간다면 임대기간 2년을 채우는 시점이 2030년이 되어, 2년 요건을 충족하기도 전에 양도기한인 2029년 12월 31일이 지나 버립니다. 요건과 기한을 동시에 충족할 수 없는 구조가 되는 것입니다. 따라서 계약을 2026년 말에 체결하더라도 임대 개시 시점이 늦어도 2027년 안에 있어야 제도가 실익이 있고, 임대 종료 후 매도 기간까지 생각하면 임대 개시는 빠를수록 좋습니다.

 

다만 2026년 12월 31일 이전에 상생임대 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지 양도하면 되므로(소득세법 시행령 제155조의3제1항 괄호), 이미 2년 임대를 마치신 분들은 기한을 따로 확인하셔야 합니다.

라. 계약서를 쓸 때 놓치기 쉬운 세 가지 (쟁점 ②)

첫째, 계약 체결 사실과 시기를 돈의 흐름으로 입증할 수 있어야 합니다.

조문은 상생임대차계약의 체결을 "계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다"고 정하고 있습니다(소득세법 시행령 제155조의3제1항제1호). 이 괄호는 계약서를 나중에 소급 작성해 체결 기한을 맞추는 것을 막기 위한 장치입니다. 따라서 갱신계약에서 기존 보증금을 반환했다가 새로 받으라는 뜻은 아니지만, 반대로 돈이 전혀 오가지 않은 서면 갱신만으로 충분하다고 단정할 수도 없습니다. 문언상 "지급받은 사실"의 확인을 요구하는데, 증액 없는 갱신에서는 입증할 지급 자체가 없기 때문입니다.

 

기획재정부도 설명자료에서 상생임대차계약은 기간 중에 체결해야 하며 "계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야" 한다고 밝히면서, 계약 체결과 계약금 지급이 모두 그 기간 안에 이루어지는 것으로 도해하고 있습니다(기획재정부 보도참고자료 「상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답」, 2022.6.24., 답변5. 당시 기한 2024년 12월 31일은 이후 시행령 개정으로 2026년 12월 31일까지 연장되었습니다).

 

갱신 유형에 따라 준비할 증빙이 다릅니다. 보증금을 올리는 갱신이라면 증액분 중 일부를 계약 체결 시점에 계약금 명목으로 받아 2026년 12월 31일 이전의 계좌이체 내역을 만들어 두시면 됩니다. 반면, 증액 없이 동결하는 갱신은 계약금을 주고받는 실무 관행 자체가 없는 유형입니다. 기획재정부 자료도 이 유형의 계약금 처리를 직접 다루지는 않았는데, 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신을 계약금 언급 없이 인정하고(답변6) 묵시적 갱신으로 채운 임대기간까지 인정하는(답변9) 태도에 비추면, 체결일이 객관적으로 입증되는 동결 갱신에까지 계약금 수수를 요구한다고 보기는 어렵습니다. 다만, 동결 갱신은 보증금·차임의 변동이 없어 주택 임대차 계약 신고 대상에서도 제외되므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3제1항), 갱신계약서에 확정일자를 받아 체결일을 공적으로 고정해 두시기 바랍니다. 문언상 다툼의 여지가 완전히 없지는 않은 만큼, 일자 증빙만큼은 반드시 갖춰 두는 것이 안전합니다.

 

둘째, 취득 전에 맺은 계약과 떠안은 계약은 직전 임대차계약이 되지 않습니다.

조문이 "해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외"한다고 정하고 있고, 과세관청도 이를 엄격하게 해석하고 있습니다.

• 주택 매매계약을 체결한 뒤 임대차계약을 맺어 주택 취득일 이후에 임대기간이 개시되더라도, 임대인이 주택 취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않습니다(기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.).
• 전 소유자와 임차인 사이에 임대차계약이 체결된 뒤 신 소유자가 같은 내용으로 임대차계약을 다시 작성하고 임대기간이 시작된 경우에도 직전 임대차계약이 아닙니다(기획재정부 재산세제과-1446, 2022.11.18.).

전세를 끼고 매수하신 경우라면, 취득 후 그 세입자와 새로 계약을 맺어 1년 6개월 이상 임대한 뒤에야 그 계약이 직전 임대차계약이 될 수 있다는 뜻입니다. 질문하신 분은 취득한 뒤에 직접 임대차계약을 맺으셨으므로 이 문제가 없습니다.

 

셋째, 임대기간은 계약서상 기간이 아니라 실제 임대한 기간입니다.

조문이 "직전임대차계약에 따라 임대한 기간", "상생임대차계약에 따라 임대한 기간"이라고 쓰고 있고, 기획재정부도 계약기간과 실제 임대기간이 다르면 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다고 설명합니다(위 10문 10답, 답변9). 이 기준은 양쪽으로 작동합니다. 2년 계약이라도 임차인이 조기 퇴거하여 실제 임대한 기간이 2년에 못 미치면 특례를 적용받을 수 없는 반면(서면-2022-법규재산-1236, 2022.10.31.), 1년으로 계약했더라도 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 실제 2년을 임대했다면 기간 요건을 충족한 것으로 인정됩니다(위 10문 10답, 답변9).

 

임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺는 경우에는 기간을 합산할 수 있지만, 새 계약의 임대보증금이나 임대료가 종전 계약보다 증가하지 않아야 한다는 조건이 붙습니다(소득세법 시행령 제155조의3제4항, 같은 법 시행규칙 제74조의3). 세입자가 나가겠다고 하면 보증금을 올리지 않은 조건으로 새 임차인을 들이는 것이 특례를 지키는 길입니다.

 

반대로, 생각보다 넉넉하게 해석되는 지점도 있습니다.

직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하므로, 지금 세입자가 나가더라도 2026년 12월 31일까지 새 세입자와 직전 계약 대비 5% 이내의 계약을 체결하면 그 계약이 상생임대차계약이 될 수 있습니다(위 10문 10답, 답변3). 또 두 계약 사이에 공실 등 시간적 공백이 있어도 되고(답변4), 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신계약도 상생임대차계약으로 인정됩니다(답변6).

마. 신고 때 제출할 서류 (쟁점 ③)

특례는 자동으로 적용되지 않습니다. 양도소득세 과세표준 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전 임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 제출해야 합니다(소득세법 시행령 제155조의3제5항).

따라서 2025년 4월의 계약서와 2026년 말에 맺을 갱신계약서를 2029년 양도 시점까지 보관하셔야 합니다. 계약금 이체 내역, 보증금 입금 내역, 확정일자를 받은 계약서 사본을 함께 보관하시기를 권합니다. 임대기간을 입증할 자료로 전입세대확인서나 확정일자 자료도 유용합니다.

바. 실무 관리 방법

1. 직전 임대차계약의 임대 개시일부터 1년 6개월이 지났는지 먼저 확인하십시오. 이 요건을 못 채우면 2026년 말에 계약을 맺어도 소용이 없습니다.
2. 갱신계약은 2026년 12월 31일 이전에 서면으로 체결하고 체결일 증빙을 남기십시오. 증액 갱신은 증액분 일부를 계약 시 수수한 이체 내역으로, 동결 갱신은 갱신계약서의 확정일자로 체결일을 고정합니다. 만기가 2027년이어도 계약은 올해 안에 맺을 수 있습니다.
3. 보증금과 월세가 함께 있으면 전환 기준으로 환산해 5%를 판정합니다. 보증금을 월세로 돌리거나 그 반대의 경우 임차인 동의와 전환율 상한을 함께 확인하십시오.
4. 임대 2년 종료 시점과 양도기한을 달력에 적어 두십시오. 2029년 12월 31일이라는 상한이 있어 생각보다 여유가 없습니다.
5. 매도 시점에 1세대 1주택이면 됩니다. 임대 개시 당시 다른 주택이 있었더라도 먼저 정리한 뒤 상생임대주택을 양도하면 특례를 적용받을 수 있습니다(서면-2024-부동산-2519). 다만 양도 시점에 다른 주택이 남아 있으면 의미가 없으므로 순서를 미리 설계하십시오.
6. 계약서와 증빙을 양도할 때까지 보관하십시오. 신고 때 첨부하지 않으면 특례를 적용받을 수 없습니다.

5. 결론

상생임대주택 특례는 거주하지 못한 1주택자가 거주요건 부담 없이 비과세를 받을 수 있는 통로이고, 현행 조문 기준으로 상생임대차계약을 맺을 수 있는 기한은 2026년 12월 31일입니다. 질문하신 분은 직전 임대차계약의 1년 6개월 요건을 이미 충족하셨으므로, 올해 안에 세입자와 보증금 6억 3,000만 원 이하의 갱신계약을 체결하고 계약금 수령 증빙을 남기신 뒤, 2027년 4월부터 2년 임대를 채우고 2029년 12월 31일까지 양도하시면 됩니다.

반면 다음과 같은 경우에는 기대하신 결과가 나오지 않습니다.

• 2026년 12월 31일이 지나서 갱신계약을 맺은 경우 — 상생임대차계약 체결 기한을 넘겨 특례를 적용받을 수 없습니다(소득세법 시행령 제155조의3제1항제1호).
• 증액 갱신을 하면서 증액분 수수도, 확정일자도 없이 계약서만 보관한 경우 — 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정한다는 명문 요건과 체결일 입증에서 모두 취약해집니다(같은 호, 기획재정부 10문 10답 답변5).
• 전세를 끼고 매수하면서 떠안은 계약이나 취득 전에 맺은 계약을 직전 임대차계약으로 본 경우 — 임대인 지위가 승계된 계약은 제외되고, 취득 전에 작성한 계약도 직전 임대차계약이 아닙니다(기획재정부 재산세제과-1440·1446).
• 임차인이 조기 퇴거하여 실제 임대기간이 2년에 못 미친 경우 — 특례를 적용받을 수 없습니다(서면-2022-법규재산-1236).
• 임차인이 나간 뒤 보증금을 올려 새 임차인과 계약한 경우 — 임대기간 합산은 보증금·임대료가 증가하지 않은 경우에만 인정됩니다(소득세법 시행규칙 제74조의3).
• 임대 2년을 채웠으나 양도기한을 넘긴 경우 — 임대 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다(같은 항).
• 장기보유특별공제 80%를 기대한 경우 — 표2를 적용받을 자격이 생길 뿐, 거주기간별 공제율은 실제 거주기간으로 계산됩니다(소득세법 제95조제2항).

상생임대주택 특례에서 가장 중요한 날짜는 2026년 12월 31일이고, 그 다음으로 중요한 날짜는 2029년 12월 31일입니다. 두 날짜를 함께 놓고 임대 개시 시점과 매도 시점을 역산한 뒤 세무대리인과 확인하신 다음 계약서를 작성하시기 바랍니다.

※ 면책규정

본 글은 일반적인 세법 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 과세 여부는 개별 사실관계와 법령 개정, 과세관청의 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 의사결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거하여 발생한 결과에 대해 작성자는 책임을 지지 않습니다.