1. 질문
2021년 10월에 혼인신고를 했습니다. 결혼 당시 저는 2018년에 산 서울 아파트에 살고 있었고, 남편은 2020년에 산 경기도 아파트를 가지고 있었습니다. 각자 한 채씩이었는데 결혼하면서 한 세대에 두 채가 되었습니다.
그때 세무상담을 받으니 혼인한 날부터 5년 안에 한 채를 팔아야 비과세를 받는다고 해서, 집값이 오르던 시기라 팔지 못하고 그냥 넘겼습니다. 지난달로 5년이 지나서 이제는 둘 중 하나를 팔면 양도세를 그대로 내야 하는 줄 알고 포기하고 있었습니다.
그런데 최근에 혼인 특례 기간이 10년으로 늘었다는 이야기를 들었습니다.
이미 5년이 지나 버린 저희도 해당되는 것인지, 해당된다면 서울 집과 경기도 집 중 어느 것을 먼저 파는 게 좋은지, 두 채 모두 비과세를 받을 수 있는지 궁금합니다.
📌 결론부터 말씀드리면
해당됩니다. 혼인한 시점이 아니라 양도하는 시점이 기준이기 때문입니다.
혼인합가 특례 기간은 2024년 11월 12일 개정으로 5년에서 10년으로 늘었고, 개정 부칙은 "이 영 시행 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다"고 정하고 있습니다(소득세법 시행령 제155조제5항, 대통령령 제34990호 부칙 제2조). 2021년 10월에 혼인하셨으므로 2031년 10월까지 먼저 양도하는 주택에 특례가 적용됩니다.
특례를 적용받느냐에 따라 이 사례에서는 세액이 0원과 1억 5,077만 원으로 갈립니다.
먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판정하기 때문입니다(소득세법 시행령 제155조제5항).
두 채 모두 비과세를 받을 수 있지만, 조건이 있습니다.
첫 주택을 양도하고 나면 1세대 1주택이 되므로 남은 주택은 일반 규정으로 비과세를 판정받습니다. 다만, 두 주택 각각이 보유기간과 거주기간 요건을 갖춰야 하고(소득세법 시행령 제154조제1항), 그 사이에 새 주택을 취득하면 특례가 깨집니다.
2. 사실관계 요약 및 쟁점들
가. 사실관계 요약
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 혼인 | 2021년 10월 혼인신고 |
| A주택(아내) | 2018년 5월 취득, 서울 소재, 취득가 6억 원, 혼인 전부터 계속 거주 |
| B주택(남편) | 2020년 3월 취득, 경기 소재, 취득가 7억 원, 3년 거주 후 임대 |
| 현재 | 1세대 2주택, 혼인 후 5년 경과 |
| 계획 | 2027년 중 한 채 양도 예정 |
A주택은 취득 당시 조정대상지역이었다고 가정했습니다. 두 사람 모두 혼인 전에 각각 1주택만 보유하고 있었고, 혼인 후 새로 취득한 주택은 없습니다.
나. 쟁점
- 쟁점 ① 2021년에 혼인한 경우에도 10년 특례가 적용되는지
- 쟁점 ② 절세 효과는 구체적으로 얼마인지
- 쟁점 ③ 어느 주택을 먼저 양도해야 하는지, 두 채 모두 비과세가 가능한지
- 쟁점 ④ 특례가 적용되지 않는 경우는 어떤 경우인지
- 쟁점 ⑤ 3주택이 되어도 특례를 받을 수 있는 예외가 있는지
3. 쟁점별 관련 법령
법령 원문이 궁금하지 않으시면 이 섹션은 건너뛰고 4. 세무분석부터 읽으셔도 됩니다.
가. 혼인합가 특례 (쟁점 ①·③·④)
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조제1항을 적용합니다(소득세법 시행령 제155조제5항).
이 규정은 2024년 11월 12일 개정으로 종전 5년에서 10년으로 연장되었으며, 개정 규정은 그 시행 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다(대통령령 제34990호 부칙 제1조·제2조).
혼인으로 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우에도 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 같은 특례가 적용됩니다(소득세법 시행령 제156조의2제9항).
나. 1세대 1주택 비과세 요건 (쟁점 ③·④)
1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외합니다)의 양도로 발생하는 소득에는 양도소득세를 과세하지 않습니다(소득세법 제89조제1항제3호가목).
그 요건이란 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상인 것을 말하며, 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다(소득세법 시행령 제154조제1항).
다. 장기보유특별공제와 고가주택 (쟁점 ②)
장기보유 특별공제액은 보유기간이 3년 이상인 자산의 양도차익에 표 1의 보유기간별 공제율을 곱한 금액으로 하되, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택은 표 2의 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 곱한 금액을 합산합니다(소득세법 제95조제2항). 여기서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이란 양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말합니다(소득세법 시행령 제159조의4).
고가주택에 해당하는 자산의 양도차익과 장기보유특별공제액은 12억 원을 초과하는 부분에 대응하는 금액으로 계산합니다(소득세법 제95조제3항, 같은 법 시행령 제160조제1항).
4. 세무분석
용어 풀이
- 혼인합가: 각자 세대를 이루던 두 사람이 혼인하여 한 세대가 되는 것입니다. 각자의 주택이 합쳐져 1세대 다주택이 됩니다.
- 혼인한 날: 민법 제812조에 따라 관할 관서에 혼인신고를 한 날을 말합니다(재산46014-1071, 2000.9.5.). 결혼식 날이나 동거 시작일이 아닙니다.
- 먼저 양도하는 주택: 혼인으로 2주택이 된 상태에서 처음 파는 한 채를 말합니다. 이 한 채에 대해 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판정합니다.
- 고가주택: 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 주택으로, 초과분에 대응하는 양도차익은 비과세되지 않습니다.
가. 절세 효과부터 보겠습니다 (쟁점 ②)
A주택(서울, 취득 6억 원)을 2027년 하반기에 11억 원으로 양도한다고 가정했습니다. 2018년 5월에 취득했으므로 보유기간 9년, 거주기간 9년이 됩니다(단위: 만 원).
| 구분 | 혼인 특례 적용 | 특례 적용 불가 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 | 적용(양도가액 12억 원 이하) | 불가(1세대 2주택) |
| 과세대상 양도차익 | 0 | 50,000 |
| 장기보유특별공제율 | — | 18%(표1 보유 9년) |
| 양도소득금액 | 0 | 41,000 |
| 과세표준 | 0 | 40,750 |
| 총 세액(지방소득세 포함) | 0 | 15,077 |
같은 집을 같은 가격에 팔아도 특례 적용 여부에 따라 세액 1억 5,077만 원이 달라집니다. 특례가 비과세 자체를 살려 주기 때문이고, 양도가액이 12억 원 이하라 과세될 양도차익이 남지 않습니다.
참고로 B주택(경기, 취득 7억 원)을 12억 5,000만 원에 먼저 양도한다면, 고가주택이므로 12억 원 초과분에 대응하는 양도차익 2,200만 원만 과세되어 세액은 71만 원입니다. 특례를 적용받지 못하면 1억 7,849만 원입니다.
나. 2021년에 혼인하셨어도 적용됩니다 (쟁점 ①)
이 글에서 가장 중요한 부분입니다.
혼인합가 특례 기간은 2024년 11월 12일 시행령 개정으로 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 그리고 개정 부칙은 그 적용 시점을 "이 영 시행 이후 주택을 양도하는 경우부터"로 정하고 있습니다(대통령령 제34990호 부칙 제2조).
기준이 혼인한 날이 아니라 양도하는 날이라는 점에 주목하셔야 합니다. 질문하신 분은 2021년 10월에 혼인하셨으므로 종전 규정으로는 2026년 10월에 기간이 끝났습니다. 그러나, 양도 시점이 2024년 11월 12일 이후이면 개정 규정이 적용되므로, 혼인일부터 10년이 되는 2031년 10월까지 먼저 양도하는 주택에 특례를 적용받습니다.
| 혼인신고일 | 종전(5년) 기한 | 현행(10년) 기한 |
|---|---|---|
| 2019년 6월 | 2024년 6월(이미 종료) | 2029년 6월 |
| 2021년 10월 | 2026년 10월(이미 종료) | 2031년 10월 |
| 2023년 3월 | 2028년 3월 | 2033년 3월 |
| 2026년 11월 | — | 2036년 11월 |
2019년이나 2020년에 혼인하여 이미 5년이 지났다고 단념하셨던 분들도 지금 양도하시면 특례를 적용받을 수 있습니다. 다만, 2024년 11월 12일 이전에 이미 양도를 마치신 경우에는 종전 규정이 적용되므로 소급되지 않습니다.
다. 어느 집을 먼저 팔아야 하는지, 두 채 모두 비과세가 되는지 (쟁점 ③)
첫째, 어느 주택을 먼저 양도할지는 선택할 수 있습니다.
조문은 "먼저 양도하는 주택"이라고만 정하고 있을 뿐 순서를 지정하지 않습니다. 과세관청도 2주택 중 먼저 양도하는 주택에 특례가 적용된다고 보고 있습니다(재산46014-157, 2001.2.12.).
둘째, 두 채 모두 비과세를 받을 수 있습니다.
첫 주택을 양도하고 나면 그 세대는 1세대 1주택이 되므로, 남은 주택은 혼인 특례가 아니라 일반 규정으로 비과세를 판정받습니다. 이때 10년이라는 기한은 더 이상 문제 되지 않습니다.
셋째, 다만 각 주택이 자기 요건을 갖춰야 합니다.
과세관청은 먼저 양도하는 주택이 보유요건을 갖추지 못하면 비과세가 적용되지 않고, 나머지 주택을 양도할 때에도 그 주택의 양도일 현재 요건을 갖춰야 비과세된다고 해석합니다(재일46014-1612, 1997.7.2.). 질문 사례에서 A주택은 보유 9년·거주 9년으로 요건을 충족하고, B주택도 보유 7년·거주 3년으로 충족합니다.
순서를 정할 때 실무적으로는 다음을 보시면 됩니다.
- 12억 원 이하인 주택을 먼저 양도하면 그 주택은 세금이 아예 없습니다. 고가주택은 나중에 양도하면 보유·거주기간이 늘어 장기보유특별공제율이 올라갑니다.
- 다만, 그 사이에 집값이 크게 오를 것으로 보이는 주택이 있다면, 과세 대상이 커지기 전에 먼저 정리하는 편이 나을 수 있습니다.
- 두 주택 중 거주요건을 채우지 못한 주택이 있다면 그 주택을 먼저 양도하는 것은 위험합니다. 특례가 적용되어도 제154조제1항 요건은 별도로 충족해야 하기 때문입니다.
라. 특례가 적용되지 않는 경우 (쟁점 ④)
이 특례는 혼인하지 않았더라면 각자 1주택자로서 받았을 비과세를, 혼인했다는 이유만으로 잃지 않도록 해 주는 규정입니다. 따라서 혼인하지 않았더라도 1주택자가 아니었을 상황에는 적용되지 않습니다. 조문이 "1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우"라고 정한 이유입니다.
첫째, 어느 한쪽이라도 2주택 이상이면 적용되지 않습니다.
과세관청은 제155조제5항이 1주택자와 1주택자가 혼인하여 2주택이 되는 경우에 적용되는 규정이라고 보아, 혼인으로 3주택이 된 사안에서 특례를 부정했습니다(서면-2016-부동산-5751, 2016.12.30.).
각자 2주택씩 보유한 사람들이 혼인하여 1세대 4주택이 된 경우에도 마찬가지입니다(기획재정부 조세정책과-1199, 2024.6.25.). 2주택자와 일시적 2주택자가 혼인하여 4주택이 된 경우도 적용되지 않습니다(서면-2016-부동산-4330, 2016.12.22.).
둘째, 혼인 후에 새 주택을 취득하면 특례의 전제가 무너집니다.
혼인하지 않았더라도 1주택자가 아니었을 상태가 되기 때문입니다. 분양권이나 조합원입주권을 가지고 있다가 혼인 후에 주택으로 취득하는 경우도 같습니다. 과세관청은 1주택 보유자가 분양권 보유자와 혼인한 사안에서, 혼인 후에 그 주택의 취득시기가 도래하면 혼인 비과세 특례가 적용되지 않는다고 보았습니다(서면인터넷방문상담4팀-3532, 2006.10.26.).
셋째, 조합원입주권만 2개인 경우는 대상이 아닙니다.
혼인으로 1세대가 2조합원입주권을 보유하게 되는 경우에는 제155조제5항과 제156조의2제9항이 모두 적용되지 않습니다(기획재정부 재산세제과-530, 2010.6.8.).
넷째, 배우자가 아닌 동일세대원의 주택은 포함되지 않습니다.
아들이 1주택을 보유한 며느리와 혼인하여 부모와 합가한 사안에서, 과세관청은 혼인하는 자의 동일세대원이 소유하는 주택은 이 특례의 적용 대상 주택에 포함되지 않는다고 보았습니다(재산세과-4282, 2008.12.16.). 혼인 특례는 혼인하는 두 사람의 주택에 관한 규정이고, 부모와의 합가는 동거봉양 특례(소득세법 시행령 제155조제4항)의 영역입니다.
다섯째, 장기임대주택은 혼인 특례 대상이 아닙니다.
1주택자가 장기임대주택 7호를 보유한 사람과 혼인한 사안에서, 과세관청은 혼인합가 특례를 적용할 수 없고 대신 거주주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조제20항)의 요건을 갖추면 그 특례가 적용된다고 보았습니다(서면-2024-부동산-2331, 2024.7.25.).
여섯째, 특례를 적용받더라도 보유·거주요건은 별도로 충족해야 합니다.
혼인합가로 1세대 2주택이 되었더라도 제154조제1항의 요건을 갖추지 못하면 비과세되지 않습니다(서면-2019-부동산-0627, 2019.3.19.). 특례는 주택 수를 1주택으로 보아 준다는 것이지, 보유기간이나 거주기간까지 면제해 주는 규정이 아닙니다.
마. 3주택이어도 특례를 받을 수 있는 경우 (쟁점 ⑤)
앞에서 3주택이면 적용되지 않는다고 말씀드렸지만, 주택 수에서 빠지는 주택이 있으면 이야기가 달라집니다.
상속주택이 있는 경우입니다.
과세관청은 일반주택과 상속주택을 보유한 사람이 일반주택 보유자와 혼인하여 1세대 3주택이 된 경우, 상속주택 특례(소득세법 시행령 제155조제2항)와 혼인합가 특례(제5항)를 중첩 적용하여 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 일반주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세한다고 해석했습니다(서면-2026-부동산-4427, 2026.9.18.). 같은 법리가 오래전부터 유지되어 왔습니다(재산세과-2194, 2008.8.12.). 공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우에도 그 지분은 주택 수에서 빠지므로 같습니다(재산세과-2766, 2008.9.10.).
일시적 2주택인 경우입니다.
2주택 보유자가 1주택 보유자와 혼인하여 3주택이 되었더라도, 먼저 일시적 2주택 특례로 종전주택을 양도하여 1세대 2주택 상태를 만든 뒤에는 남은 주택에 혼인 특례를 적용할 수 있습니다(부동산거래관리과-204, 2010.2.8.). 혼인합가 특례와 일시적 2주택 특례를 동시에 적용받을 수도 있습니다(부동산납세과-428, 2014.6.16.). 같은 취지의 해석이 여러 건 있습니다(서면인터넷방문상담5팀-755, 2006.11.9.).
재개발·재건축으로 완공된 주택도 대상입니다.
보유하던 주택이 재개발·재건축사업이 시행되어 완공된 후 양도하는 경우에도 혼인 특례를 적용하여 비과세 여부를 판정합니다(재산세과-837, 2009.11.25.).
다만, 이런 조합은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 3주택 이상인 상태에서 양도를 계획하신다면 반드시 개별 상담을 받으시기 바랍니다.
바. 실무 관리 방법
- 혼인신고일을 먼저 확인하십시오. 기산일은 혼인신고일이고, 거기에 10년을 더한 날이 기한입니다.
- 2019년 이후 혼인하셨다면 기간을 다시 계산해 보십시오. 5년이 지나 포기하셨더라도 아직 10년이 남아 있을 수 있습니다.
- 각 주택의 보유기간과 거주기간을 따로 점검하십시오. 특례는 주택 수만 해결해 줍니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주요건도 확인하셔야 합니다.
- 12억 원 이하 주택을 먼저 양도하는 안을 우선 검토하십시오. 세금이 아예 없는 경우가 많고, 고가주택은 나중에 팔수록 장기보유특별공제가 커집니다.
- 특례기간 중에는 새 주택을 취득하지 마십시오. 분양권이나 입주권이 주택으로 완성되는 시점도 함께 보셔야 합니다.
- 상속주택이나 일시적 2주택이 섞여 있다면 양도 순서를 설계하십시오. 순서에 따라 결론이 달라집니다.
5. 결론
혼인으로 1세대 2주택이 되신 분들께 2024년 11월 12일 개정은 사실상 기회를 다시 열어 준 것입니다. 기준이 혼인한 날이 아니라 양도하는 날이기 때문에, 이미 5년이 지나 단념하셨던 분들도 혼인일부터 10년 안이라면 먼저 양도하는 주택에 비과세를 적용받을 수 있습니다. 질문하신 분은 2031년 10월까지 시간이 있고, 두 주택 모두 요건을 갖추고 있으므로 순서만 잘 정하시면 두 채 모두 비과세가 가능합니다.
반면 다음과 같은 경우에는 기대하신 결과가 나오지 않습니다.
- 혼인 당시 어느 한쪽이라도 2주택 이상이었던 경우 — 1주택자끼리 혼인한 경우에 적용되는 규정입니다(서면-2016-부동산-5751, 기획재정부 조세정책과-1199).
- 혼인 후에 새 주택이나 분양권으로 주택을 취득한 경우 — 혼인하지 않았더라도 1주택자가 아니었을 상태가 되어 특례의 전제가 무너집니다(서면인터넷방문상담4팀-3532).
- 특례기간 안에 양도했지만 보유·거주요건을 채우지 못한 경우 — 주택 수만 1주택으로 보아 줄 뿐 요건이 면제되지는 않습니다(서면-2019-부동산-0627).
- 부모님과 합가하면서 부모님 주택까지 특례 대상으로 생각한 경우 — 동일세대원의 주택은 포함되지 않습니다(재산세과-4282).
- 2024년 11월 12일 이전에 이미 양도를 마친 경우 — 개정 규정은 시행 이후 양도분부터 적용되어 소급되지 않습니다(대통령령 제34990호 부칙 제2조).
- 혼인 특례 기간만 믿고 두 번째 주택의 요건을 점검하지 않은 경우 — 두 번째 주택은 양도일 현재 요건을 따로 갖춰야 합니다(재일46014-1612).
혼인합가 특례에서 세어야 할 날짜는 혼인신고일부터 10년이고, 확인해야 할 것은 혼인 당시 각자 한 채씩이었는지입니다. 두 가지가 맞는다면 서두르지 않으셔도 되고, 양도 순서를 세무대리인과 함께 설계하신 뒤 진행하시기 바랍니다.
※ 면책규정
본 글은 일반적인 세법 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 과세 여부는 개별 사실관계와 법령 개정, 과세관청의 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 의사결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거하여 발생한 결과에 대해 작성자는 책임을 지지 않습니다.
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