부모 아파트, 자녀에게 싸게 팔아도 될까 — 시가 10억 원 아파트를 7억 원에 사면 증여세 0원, 그 조건과 함정

1. 질문

 

아버지가 살고 계신 아파트(시가 약 10억 원)를 제가 사려고 합니다. 같은 단지, 같은 평형이 최근 10억 원에 거래되었습니다. 아버지는 이 집 한 채만 가지고 계시고 오래 보유·거주하셔서 1세대 1주택 비과세 요건은 갖추셨다고 들었습니다.

가족끼리 거래이니 7억 원 정도에 사고 싶습니다. 대금은 제가 직장 생활로 모은 예금 3억 원과 은행 주택담보대출 4억 원으로 마련할 계획입니다.

이렇게 시세보다 싸게 사면 제게 증여세가 나오는지, 아버지께는 양도소득세가 나오는지, 얼마까지 낮춰도 괜찮은지 궁금합니다.

📌 결론부터 말씀드리면

시가 10억 원 아파트를 7억 원에 사면 자녀의 증여세는 0원입니다.

특수관계인 간 저가 양수는 시가와 대가의 차액이 기준금액(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액) 이상일 때만 과세되고, 과세되는 금액도 차액에서 기준금액을 뺀 부분입니다(상속세 및 증여세법 제35조제1항, 같은 법 시행령 제26조제2항). 시가 10억 원이면 기준금액이 3억 원이므로, 7억 원 매매는 차액 3억 원에서 3억 원을 빼 증여재산가액이 0원이 됩니다.

 

아버지의 양도소득세는 시가 10억 원으로 다시 계산되지만, 1세대 1주택 비과세라면 결과적으로 세금이 없습니다.

부모·자녀 간 거래에서 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도가액을 시가로 계산합니다(소득세법 제101조 제1항, 같은 법 시행령 제167조 제3항·제4항). 다만, 시가로 다시 계산해도 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도 당시 실지거래가액이 12억 원 이하라면 비과세입니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).

 

가장 큰 함정은 '대금을 실제로 치렀다는 입증'입니다.

부모가 자녀에게 양도한 재산은 일단 그 재산 전체를 증여받은 것으로 추정하고(상속세 및 증여세법 제44조 제1항), 자녀가 정해진 방법으로 대가 지급을 입증해야 이 추정에서 벗어납니다 (같은 조 제3항 제5호, 같은 법 시행령 제33조 제3항). 입증하지 못하면 7억 원 매매가 아니라 10억 원 증여로 과세될 수 있습니다.

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계 요약

구분	내용
양도자	부(거주자), 1세대 1주택 비과세 요건 충족
양수자	자(성년, 거주자), 최근 10년 내 직계존속으로부터 받은 증여 없음
대상 재산	아파트 1채, 시가 10억 원(같은 단지·같은 평형 최근 매매가)
매매가액	7억 원(시가 대비 3억 원 낮음)
대금 재원	자녀 예금 3억 원(근로소득 저축) + 자녀 명의 은행 주택담보대출 4억 원

• 아래 분석은 이 사실관계를 전제로 하며, 시가·매매가·보유 주택 수가 달라지면 결론도 달라집니다.
• 부모와 자녀는 친족관계로서 상속세 및 증여세법상 특수관계인입니다(상속세 및 증여세법 제2조 제10호, 같은 법 시행령 제2조의2 제1항 제1호).
• 이 글은 증여세와 양도소득세만 다루며, 취득세는 지방세법에 따라 별도로 판단됩니다.

나. 쟁점

• 쟁점 ① 자녀가 시가보다 싸게 사면 증여세가 얼마나 나오는지
• 쟁점 ② 아버지의 양도소득세는 실제 매매가와 시가 중 무엇으로 계산하는지
• 쟁점 ③ 기준이 되는 '시가'는 어떻게 정해지는지
• 쟁점 ④ 부모·자녀 간 매매가 증여로 추정되지 않으려면 무엇을 입증해야 하는지
• 쟁점 ⑤ 싸게 산 차익은 이후 어떻게 처리되는지

3. 쟁점별 관련 법령

법령 원문이 궁금하지 않으시면 이 섹션은 건너뛰고 4. 세무분석부터 읽으셔도 됩니다.

가. 저가 양수에 따른 이익의 증여 (쟁점 ①)

상속세 및 증여세법 제35조 제1항은 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면, 해당 재산의 양수일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다고 정합니다.

• 기준금액: 시가의 100분의 30에 상당하는 가액과 3억 원 중 적은 금액입니다(같은 법 시행령 제26조제2항).
• 양수일: 해당 재산의 대금을 청산한 날을 기준으로 합니다(같은 법 시행령 제26조 제5항).
• 이 증여재산은 합산배제증여재산에 해당하지 않으므로(같은 법 제47조 제1항), 증여재산공제(같은 법 제53조)와 10년 합산(같은 법 제47조 제2항)이 일반 증여와 같이 적용됩니다.

나. 양도소득의 부당행위계산 (쟁점 ②)

• 거주자의 행위 또는 계산이 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 그 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산할 수 있습니다(소득세법 제101조 제1항).
• 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때가 이에 해당하며, 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정합니다(같은 법 시행령 제167조 제3항 제1호).
• 이 경우 양도가액을 시가에 의하여 계산합니다(같은 법 시행령 제167조 제4항).
• 1세대 1주택으로서 요건을 갖춘 주택의 양도소득은 비과세하되, 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).

다. 시가의 판단 (쟁점 ③)

• 증여세: 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간 중 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면 그 가액을 시가로 봅니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항). 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등도 시가로 볼 수 있습니다(같은 조 제4항).
• 양도소득세: 부당행위계산의 시가는 상속세 및 증여세법의 평가 규정을 준용하되, 그 기간을 '양도일 또는 취득일 전후 각 3개월'로 봅니다(소득세법 시행령 제167조 제5항).

라. 배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정 (쟁점 ④)

배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제44조 제1항). 다만, 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 다음 중 하나에 해당하면 이 추정을 적용하지 않습니다(같은 조 제3항제5호, 같은 법 시행령 제33조제3항).

1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우
2. 해당 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
3. 해당 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

마. 이후 자녀가 양도할 때의 취득가액 (쟁점 ⑤)

상속세 및 증여세법 제35조 등에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 해당 증여재산가액을 취득가액에 더합니다(소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호).

4. 세무분석

용어 풀이

• 저가 양수: 시가보다 낮은 가격에 사는 것입니다. 싸게 산 만큼의 이익을 증여로 보되, 일정 범위(기준금액)까지는 과세하지 않습니다.
• 기준금액: 증여세를 부과하지 않는 '허용 폭'입니다. 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액이므로, 시가 10억 원까지는 시가의 30%, 10억 원을 넘으면 3억 원으로 고정됩니다.
• 부당행위계산 부인: 가족 등 특수관계인과의 거래로 세금을 줄였다고 보는 경우, 실제 거래가격 대신 시가로 세금을 다시 계산하는 제도입니다.
• 증여 추정: 반대 사실을 입증하지 못하면 증여로 보겠다는 뜻입니다. 입증 책임이 납세자에게 넘어옵니다.

가. 먼저 매매가별로 비교해 보겠습니다 (쟁점 ①·②·⑤)

시가 10억 원 아파트를 아버지가 아들에게 넘기는 다섯 가지 방법입니다. 아들은 최근 10년간 직계존속으로부터 받은 증여가 없어 성년 증여재산공제 5천만 원을 쓸 수 있고, 아버지는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 것으로 가정합니다.

구분	10억 원 매매	8억 원 매매	7억 원 매매	6억 원 매매	전액 증여
시가와의 차액	0원	2억 원	3억 원	4억 원	—
기준금액	3억 원	3억 원	3억 원	3억 원	—
증여재산가액	0원	0원 (차액 < 기준금액)	0원 (3억 − 3억)	1억 원 (4억 − 3억)	10억 원
증여세 과세표준	0원	0원	0원	5천만 원 (공제 5천만 원 차감)	9억 5천만 원
자녀 증여세 (신고세액공제 반영)	0원	0원	0원	485만 원	2억 1,825만 원
아버지 양도가액	10억 원	10억 원 (부당행위)	10억 원 (부당행위)	10억 원 (부당행위)	—
아버지 양도소득세	비과세	비과세	비과세	비과세	—
아들의 향후 취득가액	10억 원	8억 원	7억 원	7억 원 (6억 + 1억)	10억 원

• 6억 원 매매의 증여세: 과세표준 5천만 원 × 10% = 산출세액 500만 원, 신고세액공제 3%(15만 원)를 빼면 485만 원입니다(상속세 및 증여세법 제26조, 제69조 제2항).
• 전액 증여의 증여세: 과세표준 9억 5천만 원에 대한 산출세액은 9천만 원 + (9억 5천만 원 − 5억 원) × 30% = 2억 2,500만 원이고, 신고세액공제 3%(675만 원)를 빼면 2억 1,825만 원입니다.

위 표에서 보듯 7억 원은 증여세가 생기지 않는 경계선입니다. 성년 증여재산공제 5천만 원을 아직 쓰지 않았다면 6억 5천만 원까지 낮춰도 증여세는 없습니다(증여재산가액 5천만 원 − 공제 5천만 원). 반대로 6억 원까지 낮추면 차액이 기준금액을 넘는 1억 원에 대해 증여세가 생깁니다.

나. 시가에 따라 '경계선'은 이렇게 달라집니다 (쟁점 ①)

기준금액은 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액이므로, 시가 10억 원을 기준으로 계산 방식이 바뀝니다.

시가	기준금액	증여세 0원인 최저 매매가	공제 5천만 원까지 쓰면
5억 원	1억 5천만 원 (30%)	3억 5천만 원	3억 원
10억 원	3억 원 (30% = 3억)	7억 원	6억 5천만 원
15억 원	3억 원 (고정)	12억 원	11억 5천만 원
20억 원	3억 원 (고정)	17억 원	16억 5천만 원

시가 10억 원 이하는 시가의 70%, 10억 원을 넘으면 시가에서 3억 원을 뺀 금액이 증여세 없는 하한입니다. 다만, 공제 5천만 원은 10년간 직계존속 전체를 합친 한도이므로, 다른 증여에 이미 썼다면 위 표의 오른쪽 열은 적용되지 않습니다.

다. 아버지 쪽 양도소득세 — 시가로 다시 계산됩니다 (쟁점 ②)

양도소득세의 부당행위 기준은 증여세보다 훨씬 엄격합니다. 시가와의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 해당하므로, 시가 10억 원이면 5천만 원만 낮춰도(9억 5천만 원 이하) 양도가액이 시가 10억 원으로 다시 계산됩니다(소득세법 시행령 제167조제3항·제4항).

• 1세대 1주택 비과세가 되는 경우: 질문 사례처럼 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억 원 이하라면, 양도가액을 시가로 다시 계산해도 여전히 비과세입니다. 저가로 팔아 부당하게 줄어든 세금 자체가 없으므로, 부당행위계산이 실제 세 부담으로 이어지지 않습니다. 저가 매매가 가장 효과적인 경우입니다.
• 비과세가 되지 않는 경우: 다주택자이거나 보유·거주 요건을 갖추지 못했다면, 아버지는 7억 원을 받고도 10억 원에 판 것으로 양도소득세를 냅니다. 이 경우 저가 매매로 아끼는 것은 자녀의 증여세뿐입니다.
• 시가가 12억 원 근처인 경우: 고가주택 해당 여부에 따라 결과가 크게 달라지므로, 실행 전에 별도로 검토하셔야 합니다.

라. '시가'는 어떻게 정해지나 — 두 세금의 기간이 다릅니다 (쟁점 ③)

아파트는 같은 단지에서 면적·위치·용도·기준시가가 같거나 비슷한 세대의 매매가액이 시가로 쓰입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항). 문제는 두 세금이 보는 기간이 다르다는 점입니다.

구분	시가 판단 기간	기준일
자녀 증여세 (제35조)	증여일 전 6개월 ~ 후 3개월	대금청산일 (영 제26조제5항)
아버지 양도소득세 (부당행위)	양도일 전후 각 3개월	양도일

• 계약할 때 10억 원으로 보고 7억 원에 맞췄더라도, 대금청산 후 3개월 안에 같은 단지에서 더 높은 가격의 거래가 생기면 시가가 올라갈 수 있습니다. 시가가 10억 5천만 원으로 잡히면 차액이 3억 5천만 원이 되어 5천만 원이 증여재산가액이 됩니다.
• 시세가 오르는 시기라면 매매가에 여유를 두거나, 감정평가를 받아 시가를 확정해 두는 방법을 검토할 수 있습니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항제2호). 감정은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하는 것이 원칙이지만, 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정기관으로도 가능합니다(상속세 및 증여세법 제60조제5항, 같은 법 시행령 제49조제6항).

마. 가장 큰 함정 — '대금 지급 입증'에 실패하면 전액 증여입니다 (쟁점 ④)

부모가 자녀에게 판 재산은 일단 전액 증여로 추정됩니다(상속세 및 증여세법 제44조제1항). 매매계약서와 등기만으로는 부족하고, 자녀가 시행령이 정한 방법으로 대가 지급을 입증해야 합니다.

• 예금 3억 원: 근로소득으로 모은 돈이라면 '이미 과세받은 소득금액으로 대가를 지급한 사실'(같은 법 시행령 제33조 제3항 제2호)에 해당합니다. 원천징수영수증·급여 입금 내역과 예금 형성 과정이 증빙이 됩니다.
• 은행 대출 4억 원: 시행령 제33조 제3항의 열거 항목에 대출금이 직접 적혀 있지는 않습니다. 자녀 명의로 실행된 대출이 실제로 아버지 계좌로 지급되었고 이후 자녀가 자기 소득으로 갚아 나간다는 사실을 대출약정서·이체내역·상환내역으로 갖추어야 '대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우'로 다툴 수 있다고 보는 것이 보수적인 판단입니다.
• 대금이 다시 돌아오면 안 됩니다. 아버지가 받은 대금을 자녀에게 돌려주거나 자녀 대출을 대신 갚아 주면, 그 금액은 별도의 증여가 되고 매매 자체의 실질도 의심받게 됩니다.

대가 지급을 입증하지 못하면 7억 원 매매가 아니라 시가 10억 원 전액 증여로 추정되어, 위 비교표의 '전액 증여' 열과 같은 세 부담이 생길 수 있습니다.

바. 싸게 산 3억 원은 사라지지 않습니다 (쟁점 ⑤)

7억 원에 산 아들이 나중에 이 아파트를 팔면 취득가액은 실제로 치른 7억 원입니다. 지금 증여세 없이 넘어간 3억 원은 나중에 아들의 양도차익에 포함됩니다. 6억 원에 사서 1억 원에 대해 증여세를 냈다면 그 1억 원은 취득가액에 더해 7억 원이 됩니다(소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호).

즉, 저가 매매는 차익을 '없애는' 것이 아니라 '자녀의 미래 양도소득으로 넘기는' 구조입니다. 아들이 장기간 거주해 1세대 1주택 비과세를 받을 계획이라면 이 차익도 문제되지 않지만, 머지않아 팔 계획이라면 그때의 양도소득세까지 함께 계산해 보셔야 합니다.

사. 실무 관리 방법

1. 시가부터 확정하십시오. 같은 단지·같은 평형의 최근 거래가를 확인하고, 계약 전후로 거래가 드물거나 시세 변동이 크면 감정평가를 검토하십시오. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 감정기관 한 곳의 감정가액도 시가로 인정됩니다(상속세 및 증여세법 제60조제5항).
2. 매매가는 '증여세 경계선'에 여유를 두십시오. 대금청산 후 3개월 안에 시가가 바뀔 수 있으므로, 경계선(시가의 70% 또는 시가 − 3억 원)에 딱 맞추기보다 약간 위로 정하는 편이 안전합니다.
3. 아버지의 양도소득세를 먼저 확인하십시오. 1세대 1주택 비과세가 되는지에 따라 저가 매매의 실익이 완전히 달라집니다.
4. 대금은 반드시 자녀 계좌에서 부모 계좌로 이체하십시오. 현금 수수나 제3자 경유는 피하고, 계약금·중도금·잔금을 계약서 일정대로 이체 기록으로 남기십시오.
5. 자금 출처 자료를 미리 모으십시오. 소득 증빙, 예금 형성 내역, 대출약정서와 상환 계획을 거래 전에 준비해 두면 증여 추정에 대응할 수 있습니다.
6. 받은 대금은 아버지 재산으로 관리하십시오. 다시 자녀에게 돌려주거나 자녀의 대출을 대신 갚으면 별도 증여가 됩니다.
7. 신고는 각자 하십시오. 아버지는 양도소득세 신고(비과세라도 신고 대상 여부 확인), 아들은 증여재산가액이 생기는 경우 증여세 신고를 하고, 취득세는 지방세법에 따라 별도로 확인하십시오.

5. 결론

부모·자녀 간 아파트 매매에서 자녀의 증여세는 시가와 매매가의 차액이 기준금액(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액)을 넘는 부분에만 과세됩니다(상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 같은 법 시행령 제26조 제2항). 시가 10억 원 아파트라면 7억 원까지, 공제 5천만 원을 더하면 6억 5천만 원까지 증여세 없이 살 수 있습니다. 아버지의 양도소득세는 시가로 다시 계산되지만(소득세법 시행령 제167조 제3항·제4항), 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 시가가 12억 원 이하라면 결과적으로 세금이 없습니다.

반면 다음과 같은 경우에는 기대하신 결과가 나오지 않습니다.

• 대금 지급을 입증하지 못한 경우 — 부모·자녀 간 양도는 전액 증여로 추정되므로, 시가 전액에 대한 증여세가 나올 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제44조제1항).
• 아버지가 1세대 1주택 비과세 대상이 아닌 경우 — 시가의 5% 이상만 차이 나도 시가로 양도소득세를 계산하므로, 저가로 판 만큼 아버지의 세금은 줄지 않습니다.
• 매매 후 같은 단지 시세가 오른 경우 — 증여세 시가는 대금청산일 후 3개월까지의 거래도 반영하므로 경계선이 무너질 수 있습니다.
• 받은 대금을 자녀에게 돌려준 경우 — 그 금액은 별도 증여이고, 매매의 실질도 부인될 수 있습니다.
• 싸게 산 차익이 없어졌다고 생각한 경우 — 자녀가 나중에 팔 때 취득가액이 낮아 양도차익으로 과세됩니다.

이 거래에서 세무서가 보는 것은 "얼마에 팔았는가"보다 "시가가 얼마였고, 그 대금을 자녀가 정말 자기 돈으로 냈는가"입니다. 매매가를 정하기 전에 시가와 아버지의 비과세 여부를 확인하시고, 대금 재원과 이체 기록을 갖춘 뒤 실행하시되, 금액이 크거나 시가가 12억 원 근처인 경우에는 세무대리인 또는 관할 세무서에 미리 확인하시기 바랍니다.

※ 면책규정

본 글은 일반적인 세법 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 과세 여부는 개별 사실관계와 법령 개정, 과세관청의 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 의사결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거하여 발생한 결과에 대해 작성자는 책임을 지지 않습니다.