부모 집에 시가보다 낮은 전세로 15년 거주, 증여세 기한 후 신고는 몇 건?

1. 질문

2011년 4월 1일부터 아버지 명의 아파트에 전세보증금 2억 5천만 원을 드리고 살고 있습니다. 그동안 주변 전세 시세는 계속 올랐지만 보증금은 한 번도 올리지 않았고, 증여세 신고도 한 적이 없습니다.

올해 11월에 아버지가 이 아파트를 주택담보대출을 낀 채 저에게 부담부증여하기로 했습니다. 세무서에서 지난 15년치를 문제 삼을 수 있다고 해서, 그동안의 저가 전세분을 먼저 정리하려고 합니다. 연도별로 1년에 한 건씩, 15건을 모두 기한 후 신고해야 하나요? 올해분은 부담부증여 신고서에 같이 넣으면 되나요?

📌 결론부터 말씀드리면

신고 건수는 '거주한 연도 수'가 아니라 '과세 대상이 되는 증여일 수'로 정해지므로, 반드시 15건이 되지는 않습니다.

부모 집을 시가보다 낮은 보증금으로 빌려 쓰는 것은 부동산 임대용역을 저가로 제공받은 것으로 보아 과세되는데(상속세 및 증여세법 제42조제1항제3호), 기간이 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날마다 새로 제공받은 것으로 보아 해마다 따로 판정합니다(같은 조 제2항). 그중 ① 시가와 대가의 차이가 시가의 30%에 못 미치는 해(같은 법 시행령 제32조제2항제2호), ② 부과제척기간 15년이 이미 지난 해(국세기본법 제26조의2제4항제2호)는 신고할 대상이 아닙니다.

 

세액이 없는 해도 신고해 두시는 편이 낫습니다.

증여재산공제나 과세최저한 때문에 세액이 없는 해라도, 이후 연도의 10년 합산과 공제 사용액, 납부세액공제가 서로 맞물리도록 하려면 신고 기록이 있어야 정리가 깔끔합니다(상속세 및 증여세법 제47조제2항, 제53조, 제58조제1항).

 

올해분 저가 전세 이익은 부담부증여와 증여일이 다르므로 별도의 신고서로 작성해야 합니다.

올해분의 증여일은 2026년 4월 1일(1년 단위 기산일)이고, 부담부증여의 증여일은 소유권이전등기 접수일입니다(같은 법 시행령 제24조제1항제1호). 같은 날 함께 제출하는 것은 가능하지만, 신고서는 증여일별로 나누어야 합니다.

 

2. 사실관계 요약 및 쟁점들

가. 사실관계 요약

구분	내용
임대인	부(거주자), 아파트 소유자
임차인	자(성년, 거주자)
임대차	2011년 4월 1일부터 전세보증금 2억 5천만 원, 보증금 실제 지급, 이후 증액 없음
신고 여부	15년간 증여세 신고 없음
예정 거래	2026년 11월, 아파트를 주택담보대출 인수 조건으로 자녀에게 부담부증여(전세보증금은 반환받고 임대차 종료)
기타	같은 기간 부모로부터 받은 다른 증여 없음

같은 단지·같은 평형의 시가 전세보증금은 다음과 같이 움직였다고 가정합니다(설명을 위한 가정 수치입니다).

기간 (각 4월 1일 시작)	시가 전세보증금	실제 보증금	차이 비율
2011~2013년분	3억 3천만 원	2억 5천만 원	약 24%
2014~2017년분	4억 원	2억 5천만 원	37.5%
2018~2021년분	4억 5천만 원	2억 5천만 원	약 44%
2022~2026년분	5억 5천만 원	2억 5천만 원	약 55%

• 아래 분석은 이 사실관계를 전제로 하며, 시세 흐름과 날짜가 달라지면 결론도 달라집니다.
• 이 글은 저가 전세에 대한 증여세 정리를 다루며, 부담부증여에 따른 아버지의 양도소득세와 취득세는 다루지 않습니다.

나. 쟁점

• 쟁점 ① 부모 집 저가 전세는 어떤 규정으로 과세되고, 왜 해마다 따로 판정하는지
• 쟁점 ② 어느 해가 신고 대상에서 빠지는지 — 30% 기준과 부과제척기간
• 쟁점 ③ 세액이 없는 해도 신고해야 하는지
• 쟁점 ④ 올해분과 부담부증여는 한 신고서로 처리할 수 있는지
• 쟁점 ⑤ 늦게 신고할 때 가산세는 어떻게 붙는지

3. 쟁점별 관련 법령

법령 원문이 궁금하지 않으시면 이 섹션은 건너뛰고 4. 세무분석부터 읽으셔도 됩니다.

가. 재산사용 및 용역제공 등에 따른 이익의 증여 (쟁점 ①)

• 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우 그 이익(시가와 대가의 차액)을 증여재산가액으로 합니다. 다만 그 이익이 기준금액 미만이면 제외합니다(상속세 및 증여세법 제42조제1항제3호). 같은 항 제1호의 '재산'에서는 부동산과 금전이 제외되므로, 부동산을 저가로 빌리는 것은 제3호의 임대용역으로 다루어집니다. 법원도 보증금이나 임대료를 주고받는 유상 임대차에는 부동산 무상사용 규정(제37조)이 아니라 이 규정이 적용된다고 보았습니다(서울행정법원 2012년 1월 13일 선고 2011구합27193 판결, 구 상속세 및 증여세법 제42조제1항제2호 적용).
• 용역의 제공기간이 정해지지 않은 경우 그 기간을 1년으로 하고, 그 기간이 1년 이상이면 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 용역을 제공받은 것으로 봅니다(같은 조 제2항).
• 증여일의 판단, 이익의 계산방법 등은 대통령령으로 정합니다(같은 조 제4항).

나. 이익의 계산과 기준금액 (쟁점 ①·②)

• 시가보다 낮은 대가를 지급하고 용역을 제공받은 경우 이익은 시가와 대가와의 차액 상당액입니다(같은 법 시행령 제32조제1항제2호).
• 기준금액은 시가의 100분의 30에 상당하는 가액입니다(같은 조 제2항제2호).
• 용역의 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인 간 통상적인 지급대가로 하고, 그것이 불분명한 경우 부동산 임대용역은 부동산가액에 재정경제부령으로 정하는 율을 곱해 계산합니다(같은 조 제3항제1호).

다. 증여세 과세가액·공제·과세최저한·납부세액공제 (쟁점 ③)

• 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속이면 그 배우자 포함)으로부터 받은 증여재산가액의 합계가 1천만 원 이상이면 증여세 과세가액에 가산합니다(같은 법 제47조제2항). 제42조에 따른 이익은 합산배제증여재산에 포함되지 않습니다(같은 조 제1항).
• 성년이 직계존속으로부터 증여받으면 10년간 5천만 원을 공제합니다(같은 법 제53조제2호).
• 과세표준이 50만 원 미만이면 증여세를 부과하지 않습니다(같은 법 제55조제2항).
• 합산한 과거 증여에 대해 납부하였거나 납부할 증여세 산출세액은 공제합니다(같은 법 제58조제1항).

라. 신고기한·증여일·부과제척기간 (쟁점 ②·④)

• 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다(상속세 및 증여세법 제68조제1항).
• 등기를 요하는 재산의 증여일은 등기부에 기재된 등기접수일입니다(같은 법 시행령 제24조제1항제1호).
• 증여세의 부과제척기간은 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년이고, 신고서를 제출하지 않은 경우 등은 15년입니다(국세기본법 제26조의2제4항). 신고하는 국세의 '국세를 부과할 수 있는 날'은 과세표준신고기한의 다음 날입니다(같은 법 시행령 제12조의3제1항제1호).

마. 기한 후 신고와 가산세 (쟁점 ⑤)

• 법정신고기한까지 신고하지 않았더라도 관할 세무서장이 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있습니다(국세기본법 제45조의3제1항).
• 무신고가산세는 무신고납부세액의 100분의 20(부정행위는 100분의 40)입니다(같은 법 제47조의2제1항).
• 납부지연가산세는 미납세액에 법정납부기한의 다음 날부터 납부일의 전날까지의 기간과 대통령령으로 정하는 이자율을 곱하여 계산합니다(같은 법 제47조의4제1항제1호). 현재 그 이자율은 1일 10만분의 22입니다(같은 법 시행령 제27조의4제1항).

4. 세무분석

용어 풀이

• 저가 임차(저가 전세): 시세보다 낮은 보증금이나 월세로 집을 빌리는 것입니다. 세법은 집주인이 '임대용역'을 싸게 제공한 것으로 보아, 그 차이를 세입자가 받은 증여로 봅니다.
• 1년 단위 증여일: 저가 임차가 1년 넘게 이어지면 1년이 되는 날의 다음 날마다 새로 증여가 있는 것으로 봅니다. 그래서 15년 살았다면 증여일이 15개 이상 생길 수 있습니다.
• 기준금액(30%): 공제가 아니라 '문턱'입니다. 차이가 시가의 30% 미만이면 과세하지 않고, 30% 이상이면 차이 전액이 증여재산가액이 됩니다.
• 부과제척기간: 세무서가 세금을 매길 수 있는 기간입니다. 이 기간이 지나면 신고하지 않은 증여라도 더 이상 과세할 수 없습니다.

가. 먼저 연도별로 정리해 보겠습니다 (쟁점 ①·②)

2011년 4월 1일부터 매년 4월 1일이 새로운 증여일이 되므로, 증여일은 2011년부터 2026년까지 모두 16개입니다. 이를 하나씩 판정하면 다음과 같습니다.

증여일	차이 비율	30% 기준	부과제척기간	판정
2011. 4. 1.	약 24%	미달	만료 (2026년 7월 31일 경과)	신고 대상 아님
2012. 4. 1. ~ 2013. 4. 1. (2건)	약 24%	미달	진행 중	신고 대상 아님
2014. 4. 1. ~ 2017. 4. 1. (4건)	37.5%	해당	진행 중	신고 대상
2018. 4. 1. ~ 2021. 4. 1. (4건)	약 44%	해당	진행 중	신고 대상
2022. 4. 1. ~ 2025. 4. 1. (4건)	약 55%	해당	진행 중	신고 대상
2026. 4. 1. (올해분)	약 55%	해당	진행 중	신고 대상 (별도 신고서)

이 사례에서 실제로 기한 후 신고할 대상은 2014년분부터 2026년분까지 13건입니다. 앞의 3개 연도(2011~2013년분)는 차이가 시가의 30%에 미달해 증여재산가액 자체가 없습니다. 2011년분은 그와 별개로 부과제척기간도 이미 만료되었습니다(아래 다. 참조).

나. 30% 기준 — 초기 연도가 빠지는 이유 (쟁점 ②)

보증금 2억 5천만 원이 시가의 70% 이상이면, 즉 시가 전세보증금이 약 3억 5,714만 원(2억 5천만 원 ÷ 0.7) 이하인 해에는 차이가 30%에 못 미칩니다(같은 법 시행령 제32조제2항제2호). 시세가 낮았던 초기 연도일수록 여기에 해당할 가능성이 큽니다.

다만 보증금만 주고받는 전세에서 시가와 대가를 '금액'으로 어떻게 환산할지는 시행령 제32조에 직접 규정되어 있지 않고, 과세관청 해석으로 정리되어 있습니다. 대가에 임대보증금이 포함된 경우 그 보증금의 대가는 보증금에 법인세법 시행령 제89조제4항제1호에 따른 정기예금이자율을 곱하여 산출한 가액으로 하고(재산세과-110, 2011년 3월 2일), 시가 쪽도 통상적인 지급대가에 해당하는 보증금에 같은 정기예금이자율을 곱한 금액과 1년간 임대료의 합계액으로 계산합니다(상속증여세과-21, 2014년 1월 28일 — 모두 구 시행령 제31조의9에 관한 해석입니다). 위 서울행정법원 판결의 사안에서도 시가와 대가 양쪽 모두 보증금 환산액을 월 임대료에 합산해 비교한 과세가 적법하다고 판단되었습니다. 시가 보증금과 실제 보증금에 같은 이자율을 적용하므로 30% 판정은 두 보증금의 비율로 판정하는 것과 결과가 같고, 월세 없는 전세의 연간 증여이익은 보증금 차액에 그 이자율을 곱한 금액이 됩니다. 정기예금이자율은 시행규칙으로 고시되어 시기마다 다르므로, 연도별 증여재산가액을 계산할 때 각 연도의 고시 이자율을 확인하셔야 합니다. 같은 단지의 연도별 전세 실거래가 자료를 미리 모아 두면 판정 근거가 됩니다.

다. 부과제척기간 — 가장 이른 해는 이미 끝났을 수 있습니다 (쟁점 ②)

신고서를 제출하지 않은 증여세는 부과제척기간이 15년입니다(국세기본법 제26조의2제4항제2호). 기간은 '국세를 부과할 수 있는 날', 즉 과세표준신고기한의 다음 날부터 계산합니다(같은 법 시행령 제12조의3제1항제1호). 2011년 4월 1일 증여분은 신고기한이 2011년 7월 31일이므로 2011년 8월 1일부터 15년이 되는 2026년 7월 31일이 지나면서 이미 만료되었습니다. 반면 2012년분은 2027년 7월 31일까지 기간이 남아 있습니다.

거주 개시가 15년 전 무렵이라면 가장 이른 연도는 경계에 걸리므로, 연도 단위가 아니라 날짜 단위로 확인하셔야 합니다.

라. 세액이 없는 해도 신고하시는 편이 좋습니다 (쟁점 ③)

연도별 차이 금액이 작은 사안에서는 증여재산공제 5천만 원(같은 법 제53조제2호)이나 과세최저한(과세표준 50만 원 미만, 같은 법 제55조제2항) 때문에 세액이 나오지 않는 해가 생길 수 있고, 세액이 없으면 가산세도 없습니다.

이때 기준금액(시가의 30%)에 미달해 과세되지 않는 해와는 구별해야 합니다. 기준금액에 미달한 해는 그 이익이 증여재산가액에서 제외되어(상속세 및 증여세법 제42조제1항 단서) 가액 자체가 성립하지 않으므로, 10년 합산에도 포함되지 않고 신고할 것도 없습니다. 반면 기준금액을 넘어 가액은 성립했는데 공제나 과세최저한으로 세액만 없는 해는, 그 가액이 그대로 남아 이후 연도의 10년 합산에 들어갑니다(같은 법 제47조제2항). 아래에서 신고를 권해 드리는 것은 뒤의 경우입니다. 질문 사례의 연간 증여이익은 보증금 차액(1억 5천만~3억 원) 자체가 아니라 거기에 정기예금이자율을 곱한 금액입니다(위 나. 참조). 예컨대 이자율을 연 3%로 가정하면 연 450만~900만 원 수준이므로, 초기 연도는 10년 누계가 공제 5천만 원 안에 있어 세액이 없고, 누계가 공제를 넘어서는 해부터 세액이 생깁니다.

그래도 이 사례에서는 신고해 두실 것을 권합니다. 저가 전세 이익은 합산배제증여재산이 아니므로 해마다 이전 10년치와 합산됩니다(같은 법 제47조제2항). 예를 들어 2024년분을 신고하려면 그 전 10년 이내 증여일들의 증여가액과 공제 사용액, 이미 낸 세액을 모두 반영해야 합니다(같은 법 제58조제1항). 앞선 해가 신고되어 있지 않으면 뒤의 신고서마다 계산 근거가 흔들리고, 세무서가 결정할 때 연도별 계산이 서로 어긋날 수 있습니다. 13건을 증여일 순서대로 처리해야 합산과 공제가 맞물립니다.

마. 올해분과 부담부증여 — 신고서를 나누어야 합니다 (쟁점 ④)

증여일이 다릅니다. 올해분 저가 전세 이익의 증여일은 1년 단위 기산일인 2026년 4월 1일입니다(같은 법 제42조제2항). 부담부증여의 증여일은 소유권이전등기 접수일인 11월 중 하루입니다(같은 법 시행령 제24조제1항제1호). 증여세 신고서는 증여일별로 작성하므로 두 건을 나누어야 합니다. 같은 날 함께 제출하는 것은 가능합니다.

부담부증여 신고 때 합산합니다. 11월 부담부증여의 증여세를 계산할 때는 그 전 10년 이내, 즉 2016년 11월 이후 증여일인 2017년분부터 2026년분까지의 저가 전세 이익을 합산합니다. 그리고 그 증여분들에 대해 이미 신고·납부한 산출세액은 공제합니다(같은 법 제47조제2항, 제58조제1항). 저가 전세분을 먼저 정리해 두어야 부담부증여 신고서의 합산 금액이 확정됩니다.

올해분의 기간 계산은 조문상 명확하지 않습니다. 올해분은 2026년 4월 1일에 시작했지만, 11월 부담부증여로 자녀가 소유자가 되면서 약 7개월 만에 임대차가 끝납니다. 법은 1년 단위로 '새로 제공받은 것으로 본다'고만 정하고, 증여일 판단과 계산방법은 시행령에 위임했습니다(같은 법 제42조제4항). 그러나 현행 시행령 제32조에는 기간 중 임대차가 끝나는 경우를 정한 규정이 없습니다. 법문은 기산일에 1년분을 증여받은 구조로 읽히므로, 실제 사용기간(7개월)으로 안분할지는 예규를 확인하시거나 보수적으로 1년분으로 신고하는 방안을 검토하셔야 합니다.

바. 늦게 신고하면 가산세는 이렇게 붙습니다 (쟁점 ⑤)

세액이 있는 연도는 본세 외에 두 가지 가산세가 붙습니다.

구분	내용	근거
무신고가산세	무신고납부세액의 20% (부정행위는 40%)	국세기본법 제47조의2제1항
납부지연가산세	미납세액 × 법정납부기한 다음 날부터 납부일 전날까지 일수 × 1일 10만분의 22	같은 법 제47조의4제1항제1호, 같은 법 시행령 제27조의4제1항

1일 10만분의 22는 1년이면 약 8%입니다. 그래서 오래된 연도일수록 납부지연가산세가 커집니다. 2014년분처럼 10년 넘게 지난 연도는 납부지연가산세만 본세의 80%를 넘을 수 있습니다. 반대로 세액이 없는 연도는 두 가산세 모두 계산의 기초가 없습니다.

세무서가 결정하여 통지하기 전까지만 기한 후 신고를 할 수 있습니다(국세기본법 제45조의3제1항). 부담부증여 신고를 계기로 조사가 시작되기 전에 먼저 정리하는 편이 낫습니다.

사. 실무 관리 방법

1. 증여일 목록부터 만드십시오. 거주 개시일과 보증금 지급일을 계약서·이체 내역으로 확정하고, 그날부터 1년 단위 기산일을 모두 적으십시오.
2. 연도별 시가 전세보증금 자료를 모으십시오. 같은 단지·같은 평형의 전세 실거래가를 연도별로 확보해 30% 기준 해당 여부를 판정하십시오.
3. 부과제척기간을 날짜 단위로 확인하십시오. 가장 이른 연도는 경계에 걸릴 수 있으므로, 각 연도 신고기한의 다음 날부터 기산해(국세기본법 시행령 제12조의3제1항제1호) 만료일을 따지십시오.
4. 증여일 순서대로 신고서를 작성하십시오. 각 신고서에 이전 10년치 합산과 공제 사용액, 납부세액공제를 순차로 반영해야 금액이 맞물립니다.
5. 세액이 없는 해도 신고서를 내십시오. 이후 연도와 부담부증여 신고의 합산 근거를 남기기 위해서입니다.
6. 올해분은 부담부증여와 별도 신고서로 작성하십시오. 같은 날 제출해도 되지만 증여일별로 나누고, 사용기간 1년 미만 처리는 예규를 확인하거나 보수적으로 하십시오.
7. 보증금은 실제로 주고받은 기록을 남기십시오. 약정만 하고 지급하지 않았다면 그 미지급액은 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여(상속세 및 증여세법 제41조의4) 문제가 됩니다. 위 판결에서도 미지급 보증금에 이 규정을 적용한 과세가 적법하다고 판단되었습니다.

5. 결론

부모 집을 시가보다 낮은 보증금으로 빌려 쓰면, 그 이익은 부동산 임대용역을 저가로 제공받은 것으로 보아 해마다 따로 과세됩니다(상속세 및 증여세법 제42조제1항제3호, 제2항). 그래서 오래 신고하지 않았다면 정리할 증여일이 여러 개 생깁니다. 다만 신고 건수는 거주 연수가 아니라 과세 대상 증여일 수로 정해집니다. 차이가 시가의 30%에 못 미치는 해(같은 법 시행령 제32조제2항제2호)와 부과제척기간 15년이 지난 해(국세기본법 제26조의2제4항제2호)는 빠집니다.

반면 다음과 같은 경우에는 기대하신 결과가 나오지 않습니다.

• 거주 연수만큼 기계적으로 신고한 경우 — 과세 대상이 아닌 연도(30% 미달, 제척기간 만료)의 가액까지 계산에 넣어 세액을 실제보다 크게 확정할 수 있습니다.
• 세액이 없는 해를 빼고 신고한 경우 — 이후 연도의 10년 합산과 공제 사용액 계산 근거가 흐려집니다.
• 신고서를 연도 순서와 상관없이 작성한 경우 — 합산과 납부세액공제가 서로 맞지 않게 됩니다.
• 올해분을 부담부증여 신고서에 합쳐 넣은 경우 — 증여일이 다르므로 별도 신고서로 나누어야 합니다.
• 부담부증여 신고 이후에 과거분을 정리하려는 경우 — 세무서가 먼저 결정·통지하면 기한 후 신고 자체를 할 수 없습니다.

이 사안에서 세무서가 보는 것은 "몇 년을 살았는가"가 아니라 "해마다 시세와 얼마나 벌어졌고, 그 기간이 아직 과세할 수 있는 범위에 있는가"입니다. 거주 개시일과 보증금 지급일, 연도별 전세 시세 자료를 먼저 확정하시고, 증여일 목록과 제척기간을 날짜 단위로 정리한 뒤 신고하시되, 부담부증여가 예정되어 있다면 그 전에 세무대리인 또는 관할 세무서와 처리 순서를 확인하시기 바랍니다.

※ 면책규정

본 글은 일반적인 세법 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 특정 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 과세 여부는 개별 사실관계와 법령 개정, 과세관청의 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 의사결정 전에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용에 근거하여 발생한 결과에 대해 작성자는 책임을 지지 않습니다.